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创5年新低 马来西亚首季房价涨幅跌破7%

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2016年第一季初步全屋价指数(MPHI)涨幅跌破7%,创5年新低纪录,马来西亚房地产评估及服务局(JPPH)预测,受全球经济状况不稳定影响,2016及2017年房产市场将持续放缓,但不至于导致市场崩盘。

预算案或降房产税

至于国家银行会否放宽房产盈利税(RPGT)管制,大马私营估价师、物业管理员、地产代理及物业顾问协会(PEPS)前任主席拿督赛德西坦巴兰不排除在财政预算案宣布降低税率的可能性,因目前市场投机活动已显著减少。

JPPH总监拿督法詹阿都拉曼在大马房产峰会(2016上半年)后表示,该部还未总结最终数据,但根据市场状况估计,2016年第一季全屋价指数涨幅料放缓至7%以下。

马来西亚房产市场今明年面临调整

他预测,以目前海内外经济状况来看,房产市场料在2016及2017年面临调整,因在2016年第一季,初步全屋价指数涨幅持续按年收窄,从第四季的7.2%降至6.8%,显示大马屋价上涨速度正在放缓。

马来西亚首季房价涨幅
马来西亚首季房价涨幅

“目前屋价只是放缓,即使房产销售欠佳,屋价却在增长,这归功于发展商符合时势自我调整,即减少推出新房产,保房产价格不会走跌,与此同时,国行采取打房措施,降低投机元素也是支撑房产价格在逆风期间抗跌的原因。”

尽管如此,他认为目前房价涨幅放缓速度还不够理想,因在6至7%水平,马来西亚投资者普遍上难以负担现有屋价,唯有速度减缓至3到5%水平才算合理涨幅。

不过,对于大马何时会跌到3至5%涨幅水平,他说目前无法预测,因屋价涨幅有赖于经济状况。

从2013年第三季起,大马全屋价指数涨幅从12.2%高峰期滑落,上一次跌破7%水平是在2010年第二季,涨幅为6.2%。2009年期间,大马全屋价指数涨幅介于0.7%至5.6%。

对于国行意外降息0.25%至3%的举措,法詹阿都拉曼认为这有助于降低贷款利息,对房产市场是利好,因可降低买家成本。

降息无法显著改善市场情绪

不过,大马房产峰会主席埃文费南德觉得,降息依然无法显著改善市场情绪,因截至目前为止,银行对房贷的批准率只有40%,贷款成本减少仅对已贷款人士利好,确实市场效应不大。

“即使市场预测国行可能再降息0.25%,这并不意味会有更多人符合贷款资格,即使再降息也不会带来太大改变。”

展望2017年房产市场,埃文费南德预测,2016年市场放缓走势将扩散至2017年,市场表现料短期持平(Flattish),因全球状况及外围经济放缓也将影响大马市场。

“对市场而言,未来表现持平为好事,至少不会有走跌或崩盘风险,房产能维持合理回酬,市场就不会出现高比例的违约状况及严重市场问题。”

次季房产成交增4%

马来西亚房地产评估及服务局2016上半年数据显示,第二季房产成交量按季增长4%至8万3184宗,主要是受季节因素推动及前期高基数影响,其中工业房产成交量涨幅最大,达19.8%,发展房产成交量跌势最惨,下滑6%。

成交额方面,第二季按季增长2.9%至328亿7734万令吉,其中以商用房产涨幅最大,达16.5%,农业房产跌势为所有房产之冠,下挫26.9%。

尽管如此,在纳入第一季房产的8万零5宗房产成交量及319亿5108万令吉成交额,上半年成交量依然下滑7.1%,至16万3189宗,上半年成交额跌11.5%至648亿2843万令吉,两者皆创下2年最大跌幅。

隆商产唯一跑赢大市

在主要州属地区,包括吉隆坡、雪兰莪、柔佛及槟城,上半年住宅房产成交走势价量齐跌,不过,在商用房产方面,吉隆坡商用房产成为唯一跑赢大市的市场,成交量虽然下滑,成交价却从2015年下半年的30亿8901万令吉增长33%至41亿零784万令吉。

滞销单位走高12.72%

滞销房产方面,2016年第二季,全马滞销单位按季走高12.72%,至1万3829间,价值增长20.66%,至73亿4273万令吉。

除了5万令吉以下及25万至30万令吉价位房产滞销状况舒缓,其他价位房产滞销状况皆恶化。

其中以高价位房产滞销状况最严重,尤其是价值100万令吉以上的房产,滞销单位增加51.7%至1717间,价值增至32亿8537万令吉。

另外,50万至100万令吉的房产价位拥有最多的滞销单位,于第二季增11%至2859间,价值增12.45%至19亿2120万令吉。

新盘及二手屋双跌

按年比,新房产推出及脱售单位皆呈跌势,仅销售表现从2015下半年低点稍微回扬1%。

数据显示,2016上半年房产销售比2015上半年减少22.9%,从48.5%降至25.6%,不过,对比2015下半年的24.7%略增0.9%,主要是由中低价位房产带动,价格介于10万至50万令吉的房产销售都出现增长趋势。

单位脱售方面,2016上半年比2015上半年骤减7倍以上,从2万3909间跌至2732间;房产推出也跌逾3倍,从4万9280间减至1万零655间。

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