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2017年马来西亚启动房价调整

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据南洋网报道,马来西亚房价调整会影响高端房产和人口较为稠密的地区。

全球充斥许多不定因素、经济前景暗淡以及美联储升息之际,马来西亚房价涨幅看似放缓。

迈入2017年,房产投资者最想知道的是:今年适合购入产业?房市买气有否改善? 马来西亚房价是健康调整吗?海外房市走势如何?

房价下调10-15%正常

尽管物价高涨、房价已超越可负担水平的时候,拥有属于自己的温暖窝是每个人的梦想。

但近年来房价因炒房而高企,很多人也只能望“楼”兴叹。

大马政府实施打房措施后,房市交易量和价都有所放缓;这对购屋者来说,可趁低吸购是好事,但对投资者和发展商来说,就可能限制了投资的回酬。

对精打细算的小市民来说,最关键的问题还是:房价调整了吗?何时会跌倒谷底?眼前的寒流何时才过境?让专家和业者来为大家测温。

一年有四季之分,同样地,一个产业的周期就像四季一样,可划分为春夏秋冬。以炎热的夏季来形容交易量高、供不应求、房价飙升的产业周期巅峰可说是合适不过。

夏天之后就是开始降温的秋天,因此当房产市场步入此阶段,房价开始走下坡、交易量愈来愈少。

冬天时市场进入冬眠状态,房价触底、交易量极少,若不幸碰上金融风暴,随时可以引发房地产泡沫。

冬去春来,产业市场经历寒冬之后开始回温,需求开始回弹。

市场比较感兴趣的是,马来西亚房市是否已进入调整期?未来行情走势如何?

然而,现今房市有没有出现价格调整的现象? 种种迹象,是不是代表马来西亚房市已经步入调整的周期?

Oregeon Property Consultanc董事经理黄玟杰:二手房价走低

在巴生谷各区,二手产业交易的开价有所降低,同时发展商新推项目,也提供更多的折扣或优惠。

房市现在已经在调整中,开价调整10%至15%属健康。

依现时产业市场走势来看,房价不会像1997/1998年金融风暴时一样大跌,而只是健康的调整,创建更稳定的市场。

我们现在是下行阶段,准备迎接下一个上行周期。

这一轮的房价调整,估计会影响高端房产和人口较为稠密的地区。

CBD房地产经纪董事经理黄务铭:跌幅大恐抛售

一些地区的房价,已经往下调整5%至20%。

对我来说,房价调整5%至10%是健康;10%至20%算是温和。假如调整20%至30%,就是恐惧了;超过30%会恐慌性抛售。

依交易量来看,产业市场仍处于下行周期,并横向发展。

市场期盼着正面消息、政策的执行和国行的支持来改善产业市场。

双威大学商学院经济教授姚金龙:胥视供需而定

除非今明年会有预料之外的经济衰退,不然,房价调整的区间会相对小,且只是限制在一些供过于求的地区。

马来西亚整体产业市场处于下行的早期阶段;二手市场交易量和价值减少,加上房价增长缓和,反映产业市场放缓的情况。

从经济角度看,我认为房价须反映供需之间的平衡点。若价格调整可让房屋更可负担,就是健康。不过,除非发展商还可以获得可观的赚幅,否则就不会兴建更多房屋。

肯纳格投行证券研究主管林芬洁:市场结构变化

马来西亚产业市场正经历着结构性变化,不只是一个简单的供需失衡的问题。

产业市场主要的动力正经历结构变化,如即将步入30岁的人口(一般上首购族应该处于这个年龄)数量已经过了巅峰时期,可能降低。

第二,银行对产业领域的借贷依然严谨,但发展商借贷、金融科技等选择可能改变这个瓶颈。第三,可负担因素导致供需失衡。

假设GDP、人口增幅、货币及财政政策没有大变化,全球流动性逆转可能导致这个下行周期延长4至5年,才开始上行。

新楼盘减49%    出售率25%

去年上半年,发展商共推出1万655单位产业,较2015年同期的2万993单位少49%。

然而,去年上半年发展商只售出2732单位或25.6%。

房产估价及服务局(JPPH)总监拿督法益占称,大马产业市场会持续低迷,不过可负担房屋将会是接下来的焦点。

此外,他更大胆预测,当可负担房屋的供应增加,房价会出现调整。

房价调整对购屋者固然是好事,惟对发展商和投资者来说却是当头一击。

发展商随后相继宣布下调2016年销售预测,许多更延后推出新房产项目。

例如双威(SUNWAY,5211,主板产业股)去年10月14日,就宣布将2016年销售目标下砍21%,至11亿令吉,因市况充满挑战,促使该公司重新调整2017年的楼盘推出。

房市3年内再活跃

大马产业经纪协会(MIEA)前主席西华山卡早前受访时指,房市今年会有起色,后年会复苏,2019和2020年会再度活跃。

是否真的如此乐观?

产业市场推动经济,影响范围辽阔,其中包括建筑领域、土地和产业交易、财富保值及创造等。林芬洁指出,国内生产总值(GDP)和产业交易量息息相关。

“产业市场成功的基本因素包括经济增长和展望健康、工作年龄人口上扬、低失业率以及银行系统流动度强稳。”

根据《2016/2017年经济报告书》,政府对于今年GDP实际预测为4.6%,去年则是4.2%。不过,经济学家不看好明年的GDP,譬如野村证券东南亚经济学家优本的预测是3.7%;兴业研究经济学家白文春则是4%。

市中心高档区调整大

一般上,会出现房价调整的地方,应该会是供应过多或者消费者买不起房子的地区。以此类推,这些地区应该是市中心的高档住宅区,譬如孟沙、满家乐等。

不过,国家产业咨询中心数据显示,去年第三季吉隆坡南部(八打灵县和焦赖县)房价指数按年上升12.8%,吉隆坡中部和北部则分别维持1.6%及6.1%的增长。

在房价指数所调查的42地区中,共有7个地方在第三季录得价格减少,幅度介于1.8%至5.6%。

其中,槟岛房价指数按年减5.6%、霹雳曼绒0.9%、吉打古邦巴素(Kubang Pasu)2.3%、哥打峇鲁1.8%、山打根2%、斗湖2%以及古晋2.1%。

以上数据令人好奇,房价调整是否只会发生在一些特定地区?

黄玟杰及黄务铭皆否认,房价调整会影响全国,不限制于一些特定地区。

黄务铭更称,由于较少人有兴趣购买房子,因此房子供应高,价格相应调整,造就买家的市场。

购买可负担屋须遵守一些规定,如购屋自居,10年内不可售出,以及不能出租等。

政府建可负担屋影响市场?

随着政府推出更多价廉物美的可负担房屋项目,一些人可能担忧,这可能造成现有的房屋价格调整。

若是精明的消费者,如果市场上出现品质可以与未受管制房屋媲美的可负担房屋,你会选择购买哪间?

若在同一个地区,一间政府建的可负担排屋和发展商兴建、且没受管制的公寓价格相近,你会选择购买哪间?

黄务铭斩钉截铁说:“对,会影响那些价位介于30万至40万令吉的房屋。”

但他认为,成熟住宅区,譬如八打灵再也、莎阿南和安邦等不会受影响:“因为多数可负担房屋将会兴建在较新的住宅区,那些地区离市区较远,且设施没有像成熟住宅区一样多。”

黄玟杰称,可负担房屋项目可能导致房价调整,尤其是森美兰、霹雳、彭亨、登嘉楼、吉兰丹和马六甲州,因为可负担房屋的价位接近现有房产市场的价格。

限制买卖  选择较少

政府也为购买可负担房屋的民众设下一些规定,购屋目的一定是为了自居,10年内不可售出,也不能出租给其他人。

从经济的角度来看,姚金龙认为,现时可负担房屋的供应,仍不足于迎合符合资格购屋者的需求。

“除非可负担房屋供应足以转移、或吸引在自由市场上购屋的消费者,不然这种计划不会造成私人房产市场价格调整。”

他提醒,私人房产市场十分多样化和多元化。供求关系主要受地点因素,甚至其他特别的因素,如设施和设备影响。

姚金龙补充:“若中高端产业的认购率减少,发展商会将重心从中高端产业转移至较为可负担的范围。除非屋主、发展商或银行强制销售,任何房价调整,都会是小型且渐进。”

他认为,另一个更可能出现的情况是,若经济和个人收入缓和增长、工作稳定,(从消费者的角度看)房价可能会保持稳定,从发展商的角度则是房价停滞不前。

公寓价格波动大

鉴于土地有限、买少见少,地皮可说是寸土尺金,也出现有地就有价这个说法。

照理说,当一般产业都普遍下跌时,有地产业的价格应该不跌反升。

因此,在这一轮房价调整过程中,是不是只影响特定房屋类型呢?

对此,各专家持不同意见。其中,姚金龙认为,供应过多的房屋类型,如公寓,会经历较大幅度的价格调整。

“一般上,公寓的价格较为波动,供应过剩时价格调整幅度也较大。有地房产的供应较少,因此价格调整幅度相对小。”

黄玟杰则认为,房价调整会影响高端房产和人口较为稠密的地区。黄务铭称,中低住宅会受影响。

国家产业咨询中心数据显示,去年第三季,大马高楼住宅房价指数按年上升6.6%,排屋房价指数则按年增加5.6%。

过度调整恐引发风暴

产业市场推动经济,影响范围辽阔,一些金融风暴就是因产业市场而引发。

美国2007年的金融危机就是因次级房贷而引起。

由此可见,房价调整必定会对消费者、银行、政府、发展商甚至整个经济都有影响。

姚金龙解释,资产价格和私人消费的关系密切:“若房价大幅调整,消费者会减少消费,进而导致经济增长放缓。”

他说,紧接着下来,银行会面临更多房贷拖欠,被迫减少对产业领域的贷款,造成不良循环。需求和价格走低,发展商会减少建筑活动,进而导致经济放缓。

不过,黄玟杰则认为,房价调整会让消费者有能力购屋,但银行的业绩增长将会平平,政府的印花税收入也不会有太大的增长。

银行缩紧贷款条件限制消费者对房子的需求。

贷款缩紧 收入追不上房价

就如林芬洁所言,大马产业市场正经历着结构性变化。

因此,除了供过于求,专家们认为,可能造成房价进一步下调的风险包括银行贷款缩紧和收入追不上房价上升的脚步。

姚金龙说:“房价自2011年起节节攀升,显示房价与收入之间的差距扩大。这个差距限制了需求,这也是可能导致新推介房屋价格调整的风险。”

他认为,已竣工的房屋不会受影响,因为发展商拥有控制权。

姚金龙补充,贷款条件缩紧也限制了消费者对房子的需求:“种种经济不确定因素和工作市场的情况可能导致前者买家延迟购屋。”

黄务铭说,屋主的房贷供款的能力是主要的风险。若经济不佳,企业纷纷裁员、许多生意倒闭,造成银行拍卖产业。

黄玟杰则认为未售出及供应过多的房屋是下行的风险。

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