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马来西亚房价飙升 激活社区 旧区重建带动老区经济

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作为马来西亚首都,吉隆坡无论是就业机会和生活素质都高,也是外国人眼中的宜居城市;而近10年来,人口不断增长和发展蓬勃,作为中心点的巴生谷发展近乎饱合。

巴生谷人口持续上涨,空置地段也就越来越少,因此,低密度老社区成为发展商收购的目标,以作重建用途。

发展商看准已有一定岁月且低密度的社区地段后,以为屋主重建新颖且宽阔的单位,作为交换获取土地的条件,之后就在城市地区打造更多住宅,利己利他。

隆市中心城市规划完善,大多数处于金融或商贸中心,有完善公共交通系统,也是很多追寻舒适生活者的理想家园,因此,隆市中心的服务式公寓、共管公寓或单身套房的推介,一般都受到热烈追捧,有者购来自居,也有的作为投资用途。

隆可发展地段减少

不过,土地无法增加,隆市中心寸土尺金,发展商眼见近年可发展的地段益发减少,只好动脑筋,通过重新发展的方式,再次激活一个地区的增长,也带动旧区价值扬升。

据了解,吉隆坡北部多处低密度组屋区,特别是楼高4、5层左右,有很大改造空间的旧组屋,如美拉蒂、维拉再也、鹅麦县一些旧式组屋,都被发展商视为可重建区。

拉萨敏申组屋

居民小屋换大屋

至于旧区重建成功的其中一个例子,当数吉隆坡市政厅旗下,在新街场空军基地旁超过50年历史的拉萨敏申组屋;发展商历时逾2年,把当地组屋重建为摩登的拉萨敏申公寓,让当地的房屋单位价格,从原组屋6至8万令吉,涨至最少35万令吉。

新的公寓单位也从原有399至504平方公尺增加到800平方公尺,有3房两浴室,居民住起来相当宽敝,居民高兴本身房屋旧换新之余,整个地区也因此被带动而兴旺起来。

此外,盂沙南部,靠近大学轻快铁站的摩登公寓Residensi Kerinchi,前身就是甘榜柯灵芝。

甘榜柯灵芝是由雪州发展机构兴建的4层楼组屋,建筑物陈旧设施不全,每单位介于380至705平方尺。

重建后,变身为高端设计公寓后,毗邻设有KL Gateway广场,公寓身价马上提高。

不过,这座公寓的重建发展过程并不容易,发展商和居民耗时长达20年谈判,当中有35位居民甚至不惜打官司阻止,最后败诉不获赔偿新单位,只获得9万3000令吉赔偿。

至于在雪兰莪州方面,由于土地面积广阔,有很多土地可发展使用,所以迄今未有组屋或老市区重建的个案。

不过,旧工业地段转换为商业地段的发展比比皆是,这包括灵13区的再也1广场、再也33广场,PJS 9的马星Icon City等,都是由工业地改建为摩登的综合楼或住宅区,使灵市越来越多高楼建筑物。

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图片来源:马来西亚房产网(http://m.60malaysia.com/list-8.html手机版)

担心负担增加

居民宁愿维持原状

虽说旧区重建、复修楼龄较高的楼宇等能改善旧区的环境及促进经济发展,不过,并非每个屋主都渴望陈旧狭窄组屋单位换新公寓。

有者担心这会加剧生活负担,特别是公寓每月至少介于100至300令吉之间的管理费,远比组屋每月20至30令吉来得高出数倍。

吉隆坡巾政厅咨询委员黄孝儒接受《南洋商报》访问时就透露,在旺莎玛珠或是鹅麦县一带有很多陈旧单位,早前有发展商欲收购重建,包括旺莎玛珠第二区组屋,发展商除了献意一屋赔一屋,也承担搬迁费及临时住宅,但是同意的人不多。

可趁机改变家庭环境

“大家都有不同意见,有人觉得理应获得更高的赔偿,而更多中下阶层居民是投反对票的,原因是担心组屋变为公寓后,每月得负担高昂的管理费,因此宁愿维持原状。

“反之,家庭人口多且经济能力许可者,就会希望趁此机会改变家里环境,毕竟旧组屋基建不足与陈旧,大多数为两房单位,若能不增加负担换为三房公寓,何乐不为?”

他说,重建计划是否成行,胥视居民的意向是否一致,若有逾半居民无法达成共识,重建计划则难展开谈判。

旧区能否成功发展

胥视发展商业主谈判

黄孝儒坦言,隆市政厅近两年有接获一些旧区重建建议,惟是否成功发展还得视发展商与业主之间谈判进展。

他指出,隆市政厅一般不会干涉发展商重建计划,只要相关土地符合蓝图规划、土地租赁期限获得延长及取得居民同意,即可按照发展程序提出申请。

“一般上,发展商会通过管理层传递重建概念,由管理层与业主交涉,若获得75%合作意向书,会进一步与居民谈判,探讨合作与赔偿事宜。”

减少车位鼓励搭公交

不过,针对内阁之前下令暂时冻结全国四大产业类别(购物广场、办公室、服务式公寓和价值100万令吉以上的豪华式公寓)的发展准证,他透露,一些靠近有轨公共交通站的地区,隆市政厅倾向于发展家庭式小公寓,价格控制在可负担范围,又可让年轻夫疌拥有自己的家。

他说,隆市政厅也计划未来逐渐减少高楼住宅的30%停车位,以鼓励善用公共交通系统,缓解城市的交通拥堵。

八打灵再也市议员温宗龙:灵市未有组屋欲重建

灵市政厅辖内没有民宅重建个案,但有针对一些旧工业区,同意规划为商业区,若地主有需要发展,可申请转换为商业用途地段,一旦转为商用,可发展多方面的建筑物种类。

马来西亚廉价组屋管理权并非如同新加坡大多数单位由政府控制,反属于私人产业,每单位有本身分层地契。加上灵市最历久组屋不过30年历史,而一般有期地契是可租赁至99年的,目前没听说有廉价屋有意重建。

针对私人组屋重建的事,市政厅不会插手,由屋主自行决定,前提是所有单位一致同意,并按照程序向市政厅提呈发展准证及图测;而市议会会按照地方蓝图规划、人口地积率等审核。

蕉赖区国会议员陈国伟:应着重改造老市区

隆市的确有许多近半世纪老社区,无论是环境或基设方面,大多数无法满足现有都市素质,包括停车位不足、休闲场所不足等,环境欠缺理想。

不过,针对重建建议,这视乎是屋主与发展商之间约定,别人很难插手,早前听闻有发展商原与斯嘉镇组屋合作重建新公寓,但据了解没取得90%居民同意,计划不了了之。

以拉萨敏申重建计划而言,对部分人而言,重建将增高密度,也有居民不注重单位以外宽阔空间,反认为旧单位更新为更大单位,家人住得舒适,即使转手也取得不错楼价。这一切在于屋主本身意愿。

我认为政府更应该着重在城市老市区改造工作,改善公共空间的旧设施,加入新元素,让社区保留原有特色之余,带来朝气,并且尽力维持原有密度与空间。

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