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马来西亚借贷投资房产致富快

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(吉隆坡13日讯)马来西亚投资房地产,应巧借东风,从而让自己快速增富!

Wealth Mastery Academy首席房地产投资讲师米兰多施举出“借钱投资十大原因及好处”,强调即使产业投资者财务状况良好,也须向银行借贷投资,善用银行贷款致富。

他强调,一般上持旧观念者认为须努力工作存钱,向银行借贷能免则免,因为无债一身轻;然而在现今时代,透过银行贷款投资产业赚钱,才是“钱生钱”的上策。

米兰多施今日为进入第二天的2013年产业展望大会主讲,讲题为“2013年产业投资策略”。他强调,只要谨慎借贷及明智投资,向银行借贷是进入产业投资领域的良好及快速增富管道。

他认为每个人最好的产业借贷款额是1000万令吉,他本身向银行的借贷已超越这数额:“很多人不喜欢借钱,但你宁愿做没有欠债的乞丐,还是财务自由者?”

应续投资产业

Wealth Mastery Academy首席房地产投资讲师米兰多施促请产业投资者今年别“撤场”,应继续投资产业,若资金不足,可考虑与他人“联营”。

他说,马来西亚产业仍大有发展潜能,建议投资者在吉隆坡购买产业,以周边地区有不同发展工程,如学校、百货公司、酒店、大道等的产业为优先考虑。

“在吉隆坡,吉隆坡广场(kl sentral)及其一带包括十五碑、孟沙等是最佳投资地点。”

他也提醒业者别出售优质、位置理想及容易出租的产业,因为日后不再可能以廉价购回。

“至于今年可出售的房屋包括位置不理想的房屋、售出小型产业以购买更大投资产业,或业者欲购买更其它更理想的产业。”

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再融资旧产业

米兰多施建议投资者再融资旧产业,他们仍易于获得银行70%借贷,银行基本借贷率(BLR)则约2.4%。他说,投资者应该申请伸缩性贷款及保存流动资金,以备不时之需。

勿买米老鼠型公寓

“若在不好时期,可能出现很多不错的产业交易,但往往面对借贷困难,因为银行这时会特别谨慎,一些在经济良好时期原本是A级的客户,在坏时期可能成了C级客户。”

他提醒欲买屋自居者须先了解本身对屋子及家人的需求,更打趣说若买者的太太不会煮饭,最好别搬离岳母家太远。

对于喜欢短期内买进房屋并转手卖出者,他认为最好是房屋一旦建竣即马上卖出,再向其它房屋“迈进”:“别坚持卖价,否则一些新房屋可能会超过1年找不到租户。”

米兰多施也不赞成投资者购买“米老鼠”型公寓,即只有450平方尺的超小公寓,这种房屋只能容纳一人,很难找到租户。

米兰多施列举借贷的10个好处

1.更节省时间,一般人往往须以超过5年储存10万令吉,但向银行借贷这数额的时间少过1个月:“这让你更快有钱投资,赚钱时间也更快,为何还要等待?”

2.是杠杆作用(leverage)。

当投资者借贷9万令吉以购买10万令吉小型公寓,一旦公寓价格调涨10%,以11万令吉房屋价格减9万令吉借贷,当事人获得2万令吉,等于赚了一倍,因为前者当初只拿出1万令吉买屋。

3.净值(net worth),因为随着时间推移,通货膨胀率能提高资产价值及减少负债或贷款,只要借钱,你的净值会更快提升。

4.让住户帮你供房屋,若投资产业,供屋能力就落在租户身上,若他不能支付房租,换租户即可,你(屋主)的风险其实很低。

5.通胀影响着银行借贷,当通胀越高,分期付款的数额价值越低:“所以最好是设法借最大数额的钱,并尽可能展延还贷期限。”

他指通胀一般上会越来越高:“40年前我们的零用钱是50仙,现在是5令吉,40年后可能需500令吉了。

另外,官方公布2至4%的通账率,未必是你的通胀率,胥视本身及孩子的消费水平,你的可能须4至8%。”

6.扩展(spread),例如向银行借贷100万令吉,利息为4%,但以这笔钱购买中小产业后所赚取的回酬可能达8%,意味着投资者可赚取4%款额。

7.减低未偿还贷款(O/S loan)。

米兰多施以借贷100万令吉,以5%利息及25年偿还为例,当来到第5年,100万令吉贷款降低至88万4000令吉,偿还本金为11万5000令吉,乘以12个月则每月偿还本金为1930令吉,到了第25年已提升至3336令吉。

“但你的银行贷款仍由产业租户‘代还’,这意味着你将越老越有钱。”

8.投资者借贷应投资海外产业,当前者贷款70%,意味着把70%产业及该国家的风险转移给银行,同时降低货币风险。

9.取得税务好处。

若无贷款,投注者须支付更多租金收入税。

10.让银行保存你所有的重要文件,若它们弄不见,你可告它们,但若自己弄不见,难道你告自己?

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