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特朗普VS希拉丽 谁会是马来西亚房市毒药?

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据南洋网报道,特朗普和希拉丽的竞选总统大战日趋激烈,但无论谁最终当选,都会给马来西亚房地产市场带来不稳定因素。

问题只是,谁造成的冲击更大?而在美国房地产界,已开始谋定策略应对各种可能。

特朗普和希拉丽至今还未对房地产业表态

我们都知道,在东南亚的国家中,马来西亚是近几年来投资逐渐升温的国家,作为东盟成员国之一,马来西亚在世界经济论坛(WEF)公布的《2015─2016年度全球竞争力报告》中排名第18位,(中国排名第28位)。

加上有吉隆坡捷运系统与跨越中国云南、泰国、马来西亚、新加坡的泛亚铁路建设计划,以及大马政府吸引海外投资和第二家园的计划,让新兴的马来西亚房产市场热潮兴起。

如今,美国总统选举进入尾声,全球高端房地产投资者认真考虑,特朗普或希拉丽当选会如何影响他们的投资。

曼哈顿国际地产律师埃德默梅尔斯坦表示,虽然共和党总统候选人特朗普致力于开发、投资和管理高端住宅和商用物业,并自创品牌,但他在政坛毕竟还是新丁,而且大型项目投资者对任何未知事物都会感到担心。

埃德说:“这意味着,若特朗普当选,房地产投资必定有所放缓。投资者等待新总统的政策方向时,会推迟投资新开发项目或购买高端物业。”

但他称,从长远来看,特朗普当选预计将给房地产市场带来积极的影响。

原因在于,减低富人群体税收,并下调资本利得税率(Capital Gains Tax)是共和党政纲的典型特征,这两项措施会促进房地产消费。

但曼哈顿房地产公司Leslie J. Garfield & Co.合伙人瑞克披士弗尔德认为,共和党政纲中也存在不利因素。

全球经济和11月份总统选举的不确定因素,纽约房地产投资者持观望态度。

尽管理论上,减免富人群体税收能提振高端房地产市场,但瑞克担心,特朗普一旦实施某些贸易政策将引发贸易战,导致经济和全球房地产出现萎缩。

房地产经纪公司Redfin首席经济学家瑞拉理查德森称,若特朗普当选,他对外来移民的言论也将给全球房地产带来麻烦。

马来西亚的房产市场很早之前即受到众多投资者的追捧,如今政策、交通等方面的优势更加明显,使得马来西亚房产更是投资商的“心头肉”。那么,特朗普VS希拉丽,谁会是马来西亚房市毒药呢?

瑞拉考虑到大举买进迈阿密物业的南非投资者,以及抢购纽约或旧金山物业的中国投资者,她猜疑特朗普对全球化的敌意是否会吓退他们。

“政策反复不定,外国买家会觉得美国欢迎他们吗?或者,他们能否不理会那些言辞,只视作一次获利机会?我认为,这个问题值得进一步观察。”

选举影响短暂

与此同时,埃德指,民主党总统候选人希拉丽属政治保守派;若希拉里赢得大选,她可能维持当前的经济状态。

瑞拉称,希拉丽当选也可能带来问题,因为她尚未对房地产业表态。

两位候选人均未提议可以刺激或压抑全球豪宅投资的明确政策方向。

无论是特朗普或希拉丽当选,最终结果会将带来更多不确定性。

尽管如此,专家表示,任何选举都伴随着不确定性。截至目前,买家并没有因总统选举而犹豫不前。

洛杉矶房地产公司The Agency管理合伙人圣地亚哥阿拉那称:“考虑置业的客户还未向我表示过他们最大的担忧来自选举。”

圣地亚哥来自玻利维亚的一个政治家族,他从事房地产业已有12年。他认为选举对豪宅市场的任何影响都是短暂的。

他说:“在选举前两三个月,人们可能会采取观望态度来观察变化,但选举后,一切都将恢复如前,生活也要继续。”

特朗普品牌没反应

根据该网站为寰域居制定的特朗普指数(Trump Index),从去年6月至今年4月末,特朗普位于曼哈顿的房地产项目转售中值仅略涨0.2%。

看来,特朗普强势崛起,似乎对他旗下的房地产项目销售影响甚微。

StreetEasy数据科学家艾伦莱特菲德特告诉寰域居:“没有迹象显示,特朗普的竞选活动对他旗下的纽约地产项目销售带来任何影响。”

事实上,很多以特朗普名字命名的房地产都不是他的项目,他也没有参与开发项目的日常经营。

此外,买家在购买数百万美元的住宅时会考虑许多因素,包括位置、公寓的平面布局和配套设施,这些因素都比品牌重要。

相比之下,StreetEasy的非特朗普指数(Non-Trump Index)显示,从去年6月到今年4月,其他房地产项目的转售中值下滑4.4%,而该公司的曼哈顿价格指数(Manhattan Price Index)同期上涨1.5%。

截至今年4月,特朗普品牌公寓单位的转售中值接近160万美元(约664万令吉),其他住宅单位和曼哈顿整体市场的转售中值分别为260万美元(约1079万令吉)和97万5017美元(约404万令吉)。

StreetEasy解释,非特朗普指数和特朗普指数之间的价格增长差异,可能是因为特朗普旗下项目的价位较低,而这部分市场的需求比非特朗普品牌项目市场来得强劲。

此外,虽然没有出现实际下降,但自去年6月起,特朗普指数的年度同比价格增幅每月都在下滑。当时特朗普品牌房地产项目的转售中值涨幅为10%。降温迹象反映出了近期纽约豪宅市场的整体趋势。

艾伦表示:“买家仍会继续推高房价,因为目前需求依然强劲。然而,高端市场的供应似乎远远超过需求,是曼哈顿市场中最疲软的部分。”

而马来西亚房产投资环境自由宽松,受到了马来西亚政府的大力支持。马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资,向外国房地产投资者提供了很多便利,外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权,可自由购置价值超过马币50万林吉特 (折合人民币110万元)的各类房产,且凡持有该房产满五年后出售的,将一律免征房产交易所得税,此外,还能够申请到最高为80%的房贷。

“因此,计划在马来西亚买房的朋友,趁房价尚未调涨,现在就是购置海外房产的最佳时期。”

购买豪宅有技巧 瞄准时机省大钱

房地产经纪人和开发商知道,物业挂牌和出售的时机甚为重要。

买家和投资者也可以从明智的购买时机中获益,节省大笔购房成本,或者获得更多的定制选择。

房地产公司The Agency地产部主管埃里克拉韦,帮助客户利用7月4日国庆假期的周末,拿下洛杉矶好莱坞山(Hollywood Hills)一处售价超过700万美元(约2907万令吉)的物业;这物业刚好在佳节前出售。

埃里克一位来自英国的全现金客户看房后十分喜欢,即时趁另一潜在买家还在度假时出手,结果成交价比要价优惠近10%。

旺季前后进场

莱坊国际(Knight Frank)国际住宅团队合伙人爱德华德玛雷摩根称,除了趁竞争对手外出期间达成交易,买家还可以在购买旺季前入手、在物业正式上市前盯紧库存(通常被称为“密语入市”),或者等到旺季过后购买降价出售的物业。

购买策略取决于物业的用途

“如果你选购的是自住物业,那么入手的时间宜早不宜迟。但若为投资,可以等待、关注市场动态,追踪物业一整季的表现,然后瞅准时机入手。”

适合全年居住的物业,必须在春季高峰期之前盯紧库存,或者等到11月、12月等传统淡季再入手。

至于夏季度假屋,在秋末、12月到次年3月的旺季之前考虑置业,或者等到夏天再寻找市场上仍待售的物业。

刚动工就买

房地产评估公司Miller Samuel Real Estate Appraisers总裁兼首席执行官乔纳森米勒表示,买家可以在新项目刚动工时入手。

在曼哈顿,这意味着相当大的折扣。例如,项目刚动工时,一套单元的标价可能是500万美元(约2076万令吉),但两年后、项目一旦竣工,价格则可能会涨到700万(2903万)美元。

迈阿密房地产开发公司Terra总裁兼联合创始人大卫马丁也同意,趁早入手可获得优惠价格,但更重要的是,早期买家有权选择合意的单位,且可以定制平面布局。

Martin说:“每个人都喜欢不同的生活方式。因此,越早买入,可按照自己的生活方式来设计的机会和灵活度就越高。”

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