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马来西亚住宅房市 拨开乌云见月明

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马来西亚在经历两个月的改朝换代后,新政府的政策方向渐渐明朗化,蛰伏已久的产业买家们,也在蠢蠢欲动。他们在全国大选前不敢轻举妄动而采取观望态度,但从上半年的交易活动来看,不管是住宅、工业、办公楼和零售市场,都有买气升温的迹象。特别是住宅领域,发展商开始出手布局接下来的发展项目,加上可负担房屋的需求渐涨,下半年的住宅房市,料将有更多惊喜。

政治渐明朗 上半年回温

根据大马莱坊(Knight Frank)最新的《2018年上半年产业焦点》报告,马来西亚房市在上半年已有些许复苏,相信人们也能扫除对房市崩盘的担忧。该行相信,迈入下半年,或甚至是2019年,马来西亚房市的询问度和投资活动将会更高。因政治不明朗因素而造成的淡静已经消除,大马房市将再度重回国内外买家的目光中。特别是吉隆坡,依旧会是住宅买家们的心水地。

随着第14届全国大选尘埃落定,新政府的政策越来越明确,加上经济增长动力强劲,整体经济展望都有改善迹象。

去年,马来西亚经济增长5.9%,此强劲涨势延续至今年首季,取得了5.4%的增长率。全年而言,预计增长率将处于5.5至6%的佳绩。同时,去年的通胀率从前年的2.1%,提高至3.7%;预计今年将会维持在2至3%;国家银行在今年1月将隔夜政策利率(OPR)调升25个基点,至3.25%,以支撑强劲的经济增长动力。

来看看消费者的能力。去年,马来西亚的失业率持稳在3.4%的低位,今年首季更进一步改善至3.3%。

稳定的经济表现,支撑着消费者的购买能力。除此之外,更多的大型商业投资活动,也将会持续强化整体房市,相信今年下半年和明年的房市,将会更加活跃。

需求强稳消化供应

大马莱坊住宅销售部副董事叶洸玮指出:“上半年,潜在买家和投资者改变原本的观望态度,转向认真找寻好的买入机会。这将会降低住宅房市急剧回调的机会,我们预计接下来的需求更强劲,供应过剩的情况不会那么严重。”

他补充,发展商也更积极地通过全国路演来推广他们的产品。根据当前趋势,预计下半年的住宅产业交易量将会增加。

“对亚洲社会来说,拥屋是一种高文化价值,这也是我们预计住宅市场更活跃的理由之一。”

吉隆坡篇:房价较区域低 豪华公寓有市

叶洸玮指出,作为马来西亚的首都,吉隆坡依旧是产业买家和投资者最喜爱的地点之一。

“对外资而言,相较于其他主要亚洲城市,吉隆坡的房价仍相当合理。而且,香港和新加坡等一些发达城市,还需要征收额外的买家印花税,因此,大马住宅市场更吸引外资进入。”

在上半年,随着4项主要发展项目完成,吉隆坡的总高档公寓单位,高达5万1278间。

这包括吉隆坡四季私宅(242间)、The Residences by Tropicana(353间)、Anggun Residences(384间),以及Pavilion Hilltop(621间)。

下半年,将会有更多的项目交屋,为吉隆坡贡献2084个高级公寓单位,这包括The Ruma Residences、Pavillon Suites、Premium Residences @ KL Gateway、Dorsett Residences Sri Hartamas、One Kiara A栋,以及Inwood Residences。

大马莱坊在报告中点出,自去年11月来,冻结批准100万令吉以上公寓单位的政策,为供应过剩的市场提供喘息的空间。另一方面,在上半年,有数项重大的项目推介,包括吉隆坡U-Thant的Impression U-Thant、白沙罗高原的Damansara Fitty6,以及位于满家乐的Insipirasi Mont Kiara,和KaMi Mont Kiara。

租金普遍持稳

不仅买卖市场看俏,吉隆坡豪华公寓和服务式公寓的租金市场,在上半年同样持稳。特别是在吉隆坡市中心,虽然租赁市场看似收紧,但屋主越来越倾向转向网上提供短租服务,如通过Airbnb平台,最大化租金收益。

但莱坊也指出,市中心的供需不平衡,持续对租金带来压力,最终还是因地点而异。像是孟沙的租金叫价普遍较低,但在The Troika和Pavillion Residence的这类中大型公寓,租金依旧稳定。

发展商积极路演 促销配套振买气

莱坊指出,在今年首季,吉隆坡共有216个公寓单位易手,较去年末季的238间来得少。但,令人鼓舞的是,随着人们对新政府信心增加,也越来越多潜在买家问价。在大众房屋市场,不管是买家还是投资者,还是能取得亮丽的回酬,都期盼着能随着房市回温而找到好的交易。

消费税率归零、新的销售与服务税(SST)到位前,3个月的免税期亦是房市的短暂利好,但只限于本来需要缴税的商业领域,住宅产业原已被豁免于消费税,短期价格走势不会波动。

在新屋市场,越来越多发展商踏上全国路演的路途,一方面是“清货”,一方面也是推介新的产品。可观的回扣或促销配套,料将慢慢重拾交易动力。

槟城篇:3大基建方兴未艾 住宅领域最热

槟城这几年崛起成为马来西亚在北部的亮点,不仅是交通基建越来越发达,独特的人文风情和美食,更是吸引不少国内外游客光顾。

根据国家产业咨询中心(NAPIC)数据,在今年首季,槟城整体产业市场的成交量和成交值,按年涨约7%。不过,若是按季比较,成交量和成交值分别下跌3.2%和14.5%,也许和政局有关。

住宅领域可说是最活跃的市场,在总成交量方面占了69%,也贡献了总成交值58%。

槟城政府近期也宣布,将会继续推动槟州交通大蓝图计划(PTMP)的三大基建项目,那就是轻快铁、泛岛大道(PIL),以及槟城南部填海计划(PSR)。

游客方面,随着越来越多航空公司增加直飞槟城的航线或航班,预计将有更多游客到访当地。去年,槟城国际机场搭客流量达720万人

多项公寓将竣工

在住宅市场方面,槟城上半年并没有推出任何新豪华公寓,但并不代表该州的住宅产业市场放缓。

刚刚或即将完工的项目,包括丹绒武雅(Tanjung Bungah)的Alila2、新关仔角(Gurney Drive)的Setia V Residences,以及Tropicana 218 Macalister的综合发展项目。

最近,也有多家发展商释出了接下来的发展计划,包括在综合发展项目中,打造服务式套房、酒店套房、公寓等。如Marriott Residences综合发展项目,将提供223个酒店住房、90间执行公寓,以及312间公寓单位。

不过,租金市场则有些许下跌。在丹绒武雅,较大的单位租金叫价,普遍仍处于每平方尺1.20至2.10令吉之间,但最高有人开出2.56的价位。在新关仔角,差不多大小的单位,租金普遍介于每平方尺1.70至2.60令吉。

二手市场仍活跃

在二手市场方面,有数个豪华公寓交易。丹绒武雅中,规模达5100平方尺的Springtide Residences出售了两个单位,售价分别为每平方尺768令吉和828令吉。

在No. Tanjong,4294平方尺的单位,以每平方尺705令吉的价格售出;规模达3369平方尺的The Infinity,则以每平方尺757令吉的价位易手。

已经建竣多时的The Cove,以每平方尺411令吉,售出5894平方尺的单位。斯里丹绒槟榔(Seri Tanjung Pinang)的Quayside公寓,2000平方尺的单位以每平方尺810令吉价格售出,另有1086平方尺的单位,成交价为每平方尺1086令吉。

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