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马来西亚吉隆坡房产的未来 从住宅转向商用产业

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近期热烈讨论的调高外国产业买家门槛至100万令吉的课题,相信这仅局限在吉隆坡市中心、雪兰莪州一些较富裕的地区、槟城部分地区和依斯干达区的一小部分。

然而,大马其他地区的产业价格则介于30万至60万令吉。

目前,市场出现低价产业过剩的现象,可想而知,这些不满情绪不是来自低收入阶层人士,反而来自中等收入阶层人士。

产业买家希望以低于100万令吉的价格,在理想的地点购买房屋;不过,他们在吉隆坡物色不到合心意的房屋,因而引起不满情绪。

吉隆坡的房产趋势已逐渐由住宅产业转换为商用产业,而当地适用于发展住宅产业的主要地段也变得越来越少。

由于吉隆坡已荣升为商业繁华的地段,因此,我相信,吉隆坡产业市场将继续朝着商用产业的趋势发展。

建材成本提高50%

随着吉隆坡中部的土地价格不断提升,许多地主意识到发展商因土地匮乏而抢破头争着投标的这个现象,并借由土地投标从中获利。

不仅土地价格走高,就连建筑材料和劳工成本也跟着提高。

自2002年起,吉隆坡的建筑材料成本就提高了50%。

产业发展商借由调涨新产业计划的价格,以及探测产业买家负担能力,来维持盈利赚幅。

添加特点诱客

可想而知,产业需求也随着价格提高而走弱,因此,发展商将重新调整产业计划价格,来进一步推高产业认购率。

与此同时,一些高档公寓也因笃信风水的人认为风水不够好或其他原因而避之,致使销售走弱,而发展商通常会将这些公寓都推销给外国人。

为了提高产业计划的价值,发展商也在公寓添加一些特点,让整个发展计划极具环保概念。

外资置业百万门槛 抑制不了本地需求

针对柔佛目前的产业趋势,外国产业买家大多来自新加坡。这一点是无需质疑的,因为大马大部分海外侨民是来自新加坡。

就马新两国毗邻这一点来看,大马和新加坡的投资与业务都有着紧密联系,同时,新加坡人也是大马最大的产业投资者,反之也亦然。

100万令吉门槛对外国人有何影响?

我认为,这项政策将抑制持续增长的产业价格,不过,这仅限于外国人,对本地产业需求起不了抑制作用。

此外,此举有可能会造成意想不到的后果,外国产业买家的投资情绪会因为不断变化的政策而受影响。

至于此举会否推动发展商将新房产价格,定价在100万令吉以下,仍取决于购地成本、地积比率、建筑和劳工成本。

若发展商以低于100万令吉出售产业,有助于重塑品牌。假设以逾100万令吉出售产业,证明发展商的客户群锁定在外国市场。

借镜新加坡打造高密度计划

大吉隆坡计划放眼区内人口到了2020年,将由600万人提高至1000万人。

我建议,为了确保这项计划顺利进行,政府应向新加坡学习,因为后者仅花了10年时间,就在2011年成功将新加坡的人口由400万人提高至520万人。

新加坡采取的其中一项策略,就是仿效美国摩天大楼发展计划的设计,打造高密度房屋计划。

新加坡政府将房屋密度提高,增加至每平方公里可容纳6000人或更多的人数,而公共房屋(通常超过12层)的数量也在不断增加。

新加坡政府致力于提升房屋设计和密度,不惜拆除旧有的低层建筑物,将之重新打造成高地积比率,25至50层的高层建筑物。

可减少罪案

根据资料显示,新加坡政府已将近85%的住宅人口重新安顿在公共房屋。

尽管人民担忧居住在高密度房屋或将失去隐私,但高密度房屋的保安系统相对来说也就更安全,继而减少罪案发生。

此外,新加坡政府也推行一个“零停车场政策”(zero carpark policy),加上兴建塔式大楼(point block)也有助于节省更多底层空间。

【政府需拟长远解决方案】

■找出价格飙升原因

虽然政府仍未推行任何政策来抑制外国买家购买产业,但我认为,政府更应先致力于找出致使大马产业价格不断飙升的原因,这个才是重点。

针对一些国家如何在短时间内成功解决移民人口增加的问题,我觉得大马政府可向这些国家的决策人取经。

举个例子,政府可向新加坡建屋发展局和当地决策人寻求帮助,了解他们如何解决外籍人口渐增的问题。

确保续供应中价公寓

成功取经后,政府可与私人界进行会谈,譬如发展商、州属房屋机构、投资吉隆坡机构(Invest KL Inc)、大马人才机构(Talent Corporation)和国内外投资者团体,以寻求解决方案。

政府将在这项会谈中找到共享的解决方案,确保未来可继续在吉隆坡供应中价公寓。

以此为例,双方可以用协商的方法来解决问题,政府可分发较高地积比率(plot ratio) 的土地予发展商,以协助并提升发展商的赚幅,在地库不足的情况下也能吸引本地买家。

■营造亲商环境

为了回馈在吉隆坡中价产业发展居功的发展商,政府也推出相关外资开放政策,如无需土著股权及出售产业予外国人无限制等优惠。

因此,发展商可从中受惠,并借由上述优惠吸引更多外来直接投资(FDI)。同时,也不排除本地买家会以更高的价格购买产业。

为了持续吸引外来直接投资,大马政府可仿效迪拜一个既简单又极有效的模式,从中也能推动吉隆坡就业机会。

迪拜,任何人都能设立一间办公室或购买资产。不过,在申请工作准证和商业注册方面仍有界限。工作准证是根据需求派发,至于商业注册的程序只需一天就能完成。

虽然你必须在指定地点设立办公室,但你却可在迪拜的任何地方居住。

■平衡外资与国家发展

政府若将吉隆坡列为指定的自由国际产业投资区,可考虑剔除一些地点(像是甘榜峇鲁),不让外来直接投资参与。

打造自由的投资产区,和吉隆坡国际金融区(KLIFD)的概念类似,不过后者预计10年才能看见成效。届时,这项计划将推动吉隆坡市中心的发展,距离城中城(KLCC)约10公里的地方大多数是由私人界所发展。

此举绝对可推动Invest KL和大马人才机构进一步发展,与一个马来西亚的宏愿相符,推动吉隆坡成为东协金融中心。

再来,我们将已发展国家和一些中等收入国家来作比较后也可发现,这些国家在运用外资和推动国家发展方面都做得相当平衡。

以下有几种可行方法,可让消费者负担得起房价。不过,政府须先衡量和检测采取这些行动后果。以此为例,若政府控制城市的房屋价格,将抑制发展商继续在城市内兴建产业。

■设产托稳定屋价

政府可成立一个产业信托,旨在透过购买、止赎(foreclosure)或资产捐赠来收购地段。

完成土地收购后,该产业信托将负责安排在上述地段兴建房屋。

之后,产业信托将脱售产业,但仍保留土地持有权。

产业信托将向新屋主征收象征式费用,长达99年或直至该房屋被转售。

上述模式可透过土地租赁和转售模式,控制社区土地信托(Community Land Trust)转售房屋的价格,借此让消费者可买入能负担得起的产业价格。

同时,社区土地信托可限制获利买家从买卖房屋中获取暴利,借此维持产业价格。

■实施自由城市政策

根据资料,截至今年3月,雇员公积金局(EPF)共斥资24亿美元(约76亿5600万令吉)收购伦敦的资产。

为何西方主权基金没来大马购置资产?我相信,这是因为英国政府针对谁来该国购置资产这一方面,缺乏管制所致。

英国政府知道买方无法将建筑物搬走或带走,因此,他们欢迎海外主权基金来英国购置资产,也乐于享受脱售资产所取得的税收。

英国不干涉产业交易

金丝雀码头是英国伦敦最新崛起的金融区域,该地区每日约有来自100个国家的交易员买卖股票。对于当地的产业交易,英国政府却毫不干涉,因为他们可从中赚取税收和费用。

伦敦也是一个欢迎所有投资者和建筑商来投资的城市,早在70年代就已经有来自日本、韩国、阿拉伯和俄罗斯往伦敦投资的购置产业风潮,现阶段亚洲国家也纷纷在英国购置产业,英国因而变成了一个国际化城市。

过去数十年,伦敦人民从这些投资者的身上,学习如何增加和创造财富。这就是为什么英国如今正面临衰退,但伦敦却幸免于难。

因此,我们必须将吉隆坡打造成为一个适合东协投资者生活、工作和成长的好地方。

 

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