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马来西亚新屋二手屋拍卖屋大PK

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喜新厌旧是人的天性,在置业这方面也不例外。

看着发展商蓝图和示范屋,想象着未来,拿到钥匙时如何装修和布置房子,多么的美好。

但当看到老旧的二手屋和拍卖屋时,幻想就破灭了,瞬间回到现实世界里。

人们一向对二手屋和拍卖屋没有好印象,偶尔传出某某新屋主被大耳窿点错相,甚至在房子里找到尸体、凶宅的新闻,更令人毛骨悚然。

摘下有色眼镜,其实新屋、二手屋、拍卖屋各有好坏,新的不一定最好,旧的也不一定最差。

新屋?二手屋?拍卖屋?听专家怎么说…

每个人对产业的喜好不一样,从地点、种类、装修到布置,五花八门,正因此,产业领域是个很大的市场。

有意入场的买家,若道听途说,可能更添乱,不如听听融资专家和产业顾问对新屋、二手屋、拍卖屋的见解。

近年来,马来西亚国内产业市场放缓,越来越多人往二手或拍卖市场寻宝,寻找被低估的优质产业。

行情不好,急于套现的卖家可能愿意低价脱售,一些无力供款的卖家,产业则惨遭拍卖。

因此,市场一改对“二手”和“拍卖”的负面印象,二手交易增加,拍卖会也吸引更多人前往竞标。

今年4月,财政部房产估价及服务局(JPPH)副总监(运作)赛兰博士说,国内二手及新推介住宅的比重为82.1%对17.9%,迈入成熟市场。

过去,马来西亚二手市场老是屈居老二,占40%,新推介则是60%。

在成熟市场中,房价不再由发展商主宰,购屋者买进卖出,克制发展商漫天开价。

新住宅项目减少,是因为发展商在制定战略,目前发展商已很少一口气推介逾千单位的项目,而是分阶段推介。

置产考量4要点

iMoney共同创办人兼总执行长李庆伟接受《南洋商报》访问时说,一个人决定从哪种市场购买产业,必须考虑以下要点:

(i)置业的目的——自住、出租或转售?

(ii)房贷额度——可向银行借贷的数额?

(iii)本身财务能力——每月有能力支付多少供款(不只是房贷,还有其他拥屋成本)?

(iv)拥有或计划拨出多少头期?这可决定,你是否应该参与拍卖。

但是他认为,置业不应该局限在一个市场。

“我相信任何市场都可以找到好康头,无论是一手、二手或拍卖。这真的有赖于你的财务情况和你购买产业的目的。”

产业顾问出身的Triterra Metropolis私人有限公司总执行长林华祥则认为,其他必须考虑的因素包括个人需求与投资组合。

一手市场——好处:折扣多头期少

新屋最大的卖点就是“新”、优惠折扣和无须挪出大量现金作为头期。

为了刺激销售,发展商奇招百出,美丽的模型、插图、宣传短片和销售廊是基本功夫,更上一层楼者,会举办各式活动,吸引人潮。

一般上,潜在买家会被布置得美轮美奂的示范单位吸引,激起购兴。此外,发展商会提供各式融资配套,目前包括“分期付首期”、“创意融资方案”、“先买后付”,甚至是由发展商提供房贷,但利息较高。

数年前马来西亚更推出发展商利息承担计划(DIBS),把投机活动推向巅峰。

除了折扣,还有各式优惠,如包装修、送家具、送保险、免首年管理费等等。

因此,购屋者省下一笔头期和装修费,尤其是进场费有限的首购族,更是偏好新屋。

投资者也很喜欢新产业发展项目,除了能低价进场,还能选择自己喜爱的单位。

许多产业代理公司或投资者俱乐部与发展商关系密切,常常享有先睹为快或预订的优先权。

投资者对这种特别待遇趋之若骛,因为发展商往往会给予早鸟买家特别折扣。

新项目必定是走在潮流前端。以前人们对产业的需求不高,有瓦遮头足矣。但现代人的需求多元,衍生许多新概念,譬如围篱社区、保健主题、绿色主题、水主题或数十种设施等。

林华祥点出,若眼光准确,购入迎合趋势的住宅或办公室,新产业的回酬可能不错,因为已占尽先机。

“若你跟随对的趋势,下一个热点就有到高回酬的潜能。”

坏处:搁置或不对办

马来西亚多数发展商是采用“先售后建”的方式,因此新屋买家面临的风险是项目搁置、延迟交付和货不对办。

一般上,从销售到竣工,一个项目耗时约3至4年,这期间,谁也不能担保会发生什么事情。举例说,1997年金融风暴毫无预警的发生,买家来不及退场,而撑不下去的发展商卷款跑路,搁置许多发展项目。

因此,购屋者在置业时应该仔细研究发展商的底细和过去项目的纪录,将搁置风险减至最低。

购屋者协会等非政府组织,一直向政府争取,强制执行“先建后售”。 这些组织认为,若强制“先建后售”,发展商害怕产业卖不出,一定会更小心翼翼,不敢偷工减料,确保没有问题才敢发售。

同时,购屋者协会也要求发展商委任一名清算人,确保发展商即使清盘,没有能力完工,也有充足的金钱偿还给买家。

另外,若发展商延迟交付,也是一个头痛的问题。一些已脱售现有屋子的买家,被迫临时另寻安身处,直到拿到钥匙为止。

货不对版也是一个常见的问题,因为买家是根据插图、模型和资料下定,理想与现实出现差距。

还有,如果想在施工期间卖掉产业,较难找到接手人。

竣工后,若不是自住而是出租,也会面临激烈的竞争,因为许多屋主会同时出租,寻找租户方面有一定的难度。

专家贴士:

◎李庆伟:若你是买来自住或出租,建议寻找配有家具的项目,这样你就不用在入住或出租前,花费大笔现金在装修和添置家具。不过,要知道,发展商可能已提高售价,把装修和家具的成本纳入售价中。因此,这些成本会成为房贷的一部分,进而降低头期。

◎林华祥:必须了解发展商团队与项目概念。值得注意的是,融资配套代表着银行对该项目的看法。

二手市场——好处:位置佳基建好

二手不一定是不好,成熟住宅区新屋买少见少,因此二手产业依然是抢手货。

成熟地区多数是发展较早,地理位置较靠近市区,交通与设施完善,超市、银行、学校、公园、公交等应有尽有,生活十分便利。

若买二手产业作为投资,无论是住宅或商店,市场稳定,均容易出租。旺区屋子也有转换为商业用途的潜能,譬如巴生谷孟沙与八打灵再也SS2。 反观新区,基础建设和设施还不够完善,需要酝酿一段时间才会热闹起来。

二手产业的另一个优势是“现买现住”,无须苦苦等待,也没有搁置的风险,适合急需容身之处者。

新产业多数是预购,发展商先售后建或边卖边建,一般上需要三年才会竣工。

二手市场是现货交易,只要看中、满意,完成手续后可立刻迁入,或者出租。

现货的好处包括“眼见为实”。买家亲临参观产业,看得到也摸的到,无须担心成品与示范单位不符。

买家可仔细检查产业,避免在验收后才发现有许多问题,必须自掏腰包维修。此外,买家也可了解该区环境与社区。

若在检查时候发现必须维修的地方,或者想一并购买家具,买家就拥有更大的议价空间,与卖家协商价格与条件。

新产业的不同之处在于,需根据发展商定下的单位价格与条件。若卖家急于套现,更可能以低于市价的价格脱售。  条件方面,可与卖家洽谈,通过短租方式,提早迁入、享有更灵活的首期付款方式,甚至以免费赠送产业里的家具和电器等。

坏处:头期高增值小

购买二手产业的风险包括装修费、头期高与增值空间较小。

一般上,旧区房子有数十年历史,一些甚至是在独立后兴建,因此结构、电路、水管可能会出现问题。

李庆伟点出,多数买家只是草草参观产业,没有仔细检查,或聘请专业人士评估,可能没有注意到这些问题。

如果购买后才发现需要拿出一大笔额外金钱来装修,就算是以低价入手也是得不偿失,超出预算。

发展商往往会为新产业推出多种融资配套,包括折扣、分期付款、先买后付、DIBS等,但二手市场融资选择不多,因此进场费较高,必须持有一定的现金。

买家必须努力说服卖家减价,或者给予灵活的付款方式。

在二手市场寻宝时,必须留意产业地契属永久或租赁。 当然,永久地契是最佳选择,如果是租赁地契,最好选择期限至少还有70年以上的房子,地契期限少于50年,较难取得房贷。

专家贴士:

◎李庆伟:在二手市场找到可立刻入住的产业几率较高。你也可以了解该住宅区的社群、密度和交通。同时,建议前往土地局,询问该产业的地契,尤其是非土著买家,以避免过户程序冗长。

◎林华祥:必须了解该区的现有市场,是否成熟或流动率高。深入理解该区,价格可能不一样。谨慎委任对的专业中介,获得市场讯息。

拍卖市场——优质产业流入拍卖市场

近年来,许多优质产业流入拍卖市场,吸引人们前往拍卖会寻宝。

根据拍卖师提供的资讯,不难发现,在拍卖市场可以找到中价排屋、高级公寓、别墅、工厂、地皮、商场,甚至是酒店。

一般上,拍卖可分别4大种类——贷款合约拍卖(简称LACA)、法庭拍卖、土地局拍卖与私人拍卖。

LACA的特点是地契还未划分,凡是有地契的房产,都必须在高庭或是土地局进行拍卖。

从拍卖市场置业的好处是可能找到低于市价的产业。

一些价位较高的产业,如商店、高级公寓、独立式、酒店或商场,因不是大众市场水平,遭重复拍卖,底价可能下砍高达40%。

正因如此,有一定的财力才参与拍卖市场,因为参与竞标者必须准备好银行汇票。

若是LACA,竞标者最低须准备产业底价的5%,其他拍卖则是10%。若得标价格高于底价,则必须补上。

此外,得标者必须在120天内还清余额,否则充公头期,销售当作无效。

另外,拍卖产业的缺陷包括,成交价不一定低于市价、无法预览产业和前任屋主或租户赖死不走,不愿迁离。

拍卖过程中,若竞标热门产业,竞标者容易受气氛影响,分分钟超出预算,甚至高过市价。

还有,买家无法进屋预览,只能从外窥探或向邻居探听屋内的情况。

最倒霉的是,前任屋主或租户赖死不走,新屋主必须自行与他们协商,最坏的打算是向法庭申请庭令来驱赶。

专家贴士

◎李庆伟:你须收集更多情报,检查产业情况、单位和是否有人居住。若你计划购买公寓,建议你前往管理层办公室,检查前任屋主是否有拖欠款项。此外,你也可以到相关机构,询问是否有拖欠水电费及排污费。

◎林华祥:仔细研究该产业的背景(历史),和该区市场,是否成熟或流动率高。此外,进行拍卖时注意本身的情绪。在成熟的市场,拍卖是个很好的买卖方式,但等待马来西亚市场成熟期间,投资者必须谨慎评估拍卖产业。

首购族——需做足功课  头期或很高

李庆伟一再强调,没有最好的置业方式,而是有赖于献议和产业本身。

他对拍卖屋的看法是:“若你低于市价入手优质拍卖产业,可用于自住、投资甚至出租。”

不过,他不建议首购族购买拍卖产业,因为需要做很多功课,且头期可能很高。

他认为,手头资金不足的首购族可以考虑低于市价的二手屋,或者购买兴建中,有折扣的产业。

林华祥点出,首购族的置业目的是最主要的考量。保守的人建议选择较安全的二手产业,若不介意为新潮流冒个小险,那么新产业是个“有趣”的体验。

若是买来自住,林华祥建议追求新潮流和概念项目的购屋者购买新产业,但是必须耐心等待项目竣工。

至于偏好成熟住宅区和需要立刻入住的人,最适合二手产业。

投资者——地点与价位 寻找好康头

至于投资用途,李庆伟认为是关键在于本身的投资策略。

一些人可能不想挪出太多现金,以便购买更多产业;一些则专注于寻找“好康头”。

对于不想挪出太多现金的投资者,他指出,兴建中的产业是个不错的选择,头期较低;“好康头”的则可以去拍卖市场。

与李庆伟不同的是,林华祥认为,只要谨慎测试“地点-概念-价位”,从任何市场购入产业都无所谓。

“追根究底,产业投资注重的是符合概念与地点的‘对’价位。”

若坐拥现金,他选择入手新与二手商用产业,因为成熟地区的商用产业物以稀为贵,确保租金可观、资本稳定增值。一旦一个商业区成熟起来,会越来越好,代表着租户流动率减至最低。

新区买二手 旧区买一手

一般上,人们的想法是——在新区买新产业,旧区买二手产业。但林华祥有不一样的见解。

他指出,在新区应该从二手市场购买产业,因为新住宅区有不确定因素。不过,最关键的因素依然是你付出的价格溢价。

反观,在成熟的地区,如果价格“对”,新产业是个不错的选择,因为当地居民会寻找更好的发展项目来升级,促进对新概念的需求。

此外,成熟住宅区的人口越来越多,家庭成员人数增加,一定会支撑对新概念产品的需求。

总而言之,林华祥相信,无论是一手、二手还是拍卖市场,置业者必须理解四大元素——未来供应、未来基础建设、与最近的数个交易价比较、价位。

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