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马来西亚房市见底了吗?

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马来西亚在2015年度过严峻挑战的一年后,2016年的房市更加恶劣,交易量和交易总值皆下跌。

外围因素如中国实施资本管控举措、马来西亚政治前景不明确等问题,也阻挡外来客对房市的热情。

然而,马来西亚首季经济增5.6%、次季增5.8%,加上预期全球经济情况改善,消费者情绪有望恢复,房市或已见底,将迎来另一个春天?

高档豪宅难振作 

可负担屋领头

今年可说是产业公司相当繁忙的一年,各大产业公司进行企业活动,例如实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)拟购岛屿集团私人有限公司(I&P),以及森那美(SIME,4197,主板贸服股)分拆上市的计划。

而且,也越来越多发展商积极购地,如马星集团(MAHSING,8583,主板产业股),就是趁着房市不佳,趁机部署未来。

多项数据显示,如产业交易量和交易总值、房价指数、申请房贷者等都呈下跌趋势,加上家庭债务和房屋供过于求,是否暗示着房市迈入黑暗时代?

从当前消费情绪和可负担能力来看,马来西亚产业领域的此轮复苏,将会以可负担房屋领头,反而是老百姓买不起的高档房屋,恐怕依然深陷泥沼难振作。

为了抑制家庭债务高企可能引起的经济危机,加上产业市场过热,政府和国家银行自2013年起,开始实施一连串降温措施,以确保国家经济与产业市场的稳定和永续。

这些降温措施包括抑制投机行为的产业盈利税(RPGT)、银行审批贷款标准严谨、减少人民债务的70%房贷顶限、30%转售房子税务等等。

2014年起,产业市场渐入淡静期,有不少市场谣言称,马来西亚房市正在迅速降温,促使大量投资者逃离产业市场。

而且,全球和国内经济增长放缓,产业市场的交易量日朘月减。

“同时,大马交易所产业指数连续3年萎缩。”

马来西亚产业交易量,在2011年首次突破40万宗,自祭出打房举措后,产业交易量一直少过40万宗。

而去年的产业交易量,更创下2012年以来的5年新低,交易量仅达32万425宗,按年减少11.5%。

尽管如此,房市进入寒冬期的这段期间,产业交易量虽明显下跌,今年大马交易所产业指数却稳步增长,让市场纷纷揣测,这是产业领域见好的征兆吗?

根据彭博社,截至今年7月25日数据显示,大马交易所产业指数增长约13.7%,超越富时隆综指的约4.2%。

不过,大马房价指数却在去年杪陷入按年下跌的窘境,这是否意味着房价终于要下跌呢?

竞争激烈减弱升值潜力

展望产业领域,fundsupermart.com认为,尽管各领域表现改善,但高端房屋发展商将继续备受挑战,预计马来西亚产业领域保持低迷。

随着年轻群体追求购置房屋,加上消费者情绪已改善,该投资信息网站预计,可负担房屋发展商前景改善。

“因此对马来西亚产业领域维持‘中和’,但正面看待可负担房屋发展商。”

该网站还说,虽然马来西亚产业需求自首季起改善,惟竞争激烈和供给不断增长,将减弱房价升值的潜力。

这种情况下,一些正在积极寻找资本回酬的产业投资者,可能会因为未来几年的资本增值疲软而受到阻碍。

房价放缓因地而异

双威大学商学院经济学教授姚金龙则认为,目前马来西亚产业市场的确处于疲软情况,加上首季全国平均房价放缓至5.3%,惟还不到低迷的窘境,因全国平均房价还是有在上涨。

他点出,2011至2014年期间,房价增幅持续放缓,从年均增长11.3%,放缓至2015年的7.4%和2016年的7.1%。

“房价的缓和,将因房屋类型和地点而异,例如半独立式和独立式的房价缓和速度,会比排屋和高端房屋还快。”

平均来说,霹雳、槟城和柔佛房价,比吉隆坡、雪兰莪和森美兰的放缓速度还快。

“然而有趣的是,我们发现,比较去年末季,今年首季部分地区的房价趋稳,包括吉隆坡、槟城和森美兰。”

从最近的房价趋势看出,为了迎合不断改变的市场变化,房屋供需不断调整,加上经济条件转好,包括就业和收入增长、信用投放和整体经济前景改善,预计一些地区的房价开始趋稳并走强。

有鉴于此,加上今年经济改善和强劲内需,抵消了中国实施的资本管控措施,姚金龙认为,马来西亚产业交易量会稍有起色。

他说,国行自2012年起采取遏制市场投机活动的举措奏效,目前的房价增长趋势更显得可持续。

豪宅交易量续下跌

对于价格高企的高档房屋,姚金龙认为,交易量会持续下跌,归咎于供过于求和内需基础收紧,并预计交易方向会转向低至中档房屋,尤其是首购族和升级族。

姚金龙预测今年房屋交易量会增长5%至10%,因整体经济表现优于预期、预期今年消费者情绪改善、贷款批准率高、稳定就业和收入增长。

无论如何,他认为,目前的房价水平依然高企,消费者的收入增长需要更多时间来迎合房价。

他劝告没有必要去推动高端市场,反而应要为发展商提供更多催化剂,以建设价格适中的房屋。

此外,房屋的供需平衡须立即解决,且适当的政策和奖掖,也有助推动可负担房屋的供应。

40至50万元产业复苏

国库控股早前指出,马来西亚家庭的中位数收入为每月4585令吉。因此,假设申请者目前没有身负贷款,则对于大部分的马来西亚人民来说,可负担房屋的价格介于60万至70万令吉。

fundsupermart.com因而认为,高档房屋发展商在未来几年的前景仍备受挑战。

根据彭博社截至6月22日的数据,价值介于50万至100万令吉的房屋,去年交易量延续2015年的跌势;反观房价介于40万至50万令吉,去年复苏。

不但如此,中国实施资本管控措施,阻止中国资本外流置产,这似乎对全球产业领域火上加油。

该网站点出,马来西亚其中一个受害者便是I公司(IBHD,4251,主板产业股)。该公司的“8Kia Peng”产业项目,主要销售目标为中国买家,即便项目已完成17%,但认购率却仅达10%。

有鉴于此,该网站认为,由于马来西亚和国外需求减缓,高端房屋发展商的前景料持续面临挑战。

瞄准青年首购族

另一方面,双威大学商学院经济学教授姚金龙点出,在国际房屋市场中,料可负担房屋将会继续成为买家的挚爱,因为需求殷切和供应不足。

他也说,由于庞大且不断增长的年轻人口,正在寻求购置属于自己的第一间房子,且大部分买家会先专注在可负担房屋市场。

他认为,房屋价格和买家收入之间的差距必须拉近,即收入稳定上涨,和新房屋供应价格下跌到可承受的范围。

对于中国的举措会否继续影响其他马来西亚产业发展商?姚金龙认为,因为外国买家占总产业交易量的比例较小,因此中国举措只会对着重在中国投资者的项目和地点,带来负面影响。

经济强稳支撑购买力

由于购房者的收入、偏好和地点不同,房屋供需也有所差异,姚金龙认为,马来西亚今年经济表现强稳,可持续为产业市场的需求提供支持。

不过,他劝告,发展商不应该过分激进推出项目,且建议买家审慎行动,因在房屋类型、价格等方面拥有多方面选择。

他解释,由于买家收入受到限制,市场正面临供过于求的局面,除非有战略性的房屋位置,和发展商致力创造价值,以吸引屋主升级房屋,否则产业领域的前景不乐观。

政府和国行应放宽降温措施吗?

姚金龙指出,目前国行实施的宏观审慎举措奏效,有效地降低产业市场的热潮,尤其是遏制投机活动,以及高至中端和低端房屋的不可持续价格涨幅。

他认为,现在还不到消除该举措的时候,因为房价已趋稳,但需求还是疲软。

经济不明朗冲击房市

马来西亚大型产业发展商多数是上市公司,资深股市抽佣经纪陈玉麟就点出,因为马来西亚的资金市场比较封闭,外资一般需要较长时间才会流入马来西亚,假设收入和投资环境不明朗,股市和产业市场皆会受到影响。

过去银行审批贷款严谨、30%的转售房屋税率、产业盈利税、市场投资不活跃等因素,导致产业市场的热潮冷却。

他还说,虽然国内生产总值持续增长,但比较东南亚国家的双位数增长,马来西亚显得逊色,需要很辛苦才能取得增长,因此无法和它们作比较。

“除非有激励因素刺激股市大涨,否则产业领域不会这么快转好,还需要一段时间等待,但还是正面看待。”

他也说,产业信托表现失色,大部分目前单靠租赁支撑收益,但有些却因租不出,造成出租率不理想。

举例,吉隆坡谷中城和怡保花园产托(IGBREIT,5227,主板产业信托股)都表现不错。

尽管如此,他认为,一些房产仍是有价无市。

此外,他认为,产业领域是否能够复苏,胥视国行的批准贷款率、就业机会、国家政策、产业盈利税、转售房屋税率是否降低、首购族购房税率,以及市场供需情况。

房市见底反弹证据

1. 贷款批准率提升

国行一直对外反驳房贷高拒绝率的说法,并强调马来西亚房贷批准率仍高企于74.2%(2012至2016年平均为74.1%),体现出国内整体的房贷批准率仍然偏高。

国行指出,今年首季,国内银行共批准了总值223亿令吉的房贷予9万137名借贷者,当中有超过一半是房价50万令吉以下可负担房屋购买者。

国行解释,一般上,只有在借贷者的举债率已经偏高、信贷纪录欠佳,以及证明摊还贷款能力的文件不足的情况下,房贷申请才会被拒。

惟根据彭博社截至6月22日数据显示,房贷申请者自去年12月开始走坚,但到了今年3月,却呈下滑迹象。

对此,姚金龙认为,贷款增长放缓与当局采取的宏观审慎措施一致,以遏制投机借贷行为及覆盖家庭负债水平。

而房贷增长放缓,可视为银行采取风险管理政策,以减少产业领域的高风险。

另,fundsupermart.com点出,在1月至4月期间,房贷申请率和批准率分别按年增13.2%和8.8%,其中,房贷批准率连续4个月按年增长,反映出马来西亚产业发展商销售提升的趋势。

该投资网站指出,总房贷批准率可用作衡量整体产业价值的指标,最终相等于产业发展上的销量。

“随着房贷批准率走高,预计今年马来西亚房地产商的销售会进一步增长。”

2. 次季消费者情绪提升

大马经济研究院(MIER,简称经研院)公布的次季消费者情绪指数(CSI),按年增2.2点和按季增4.1点,报80.7点,仍低于100点荣枯水平。

这体现出尽管该指数有回扬的趋势,但马来西亚消费者的信心还没回归,且仍保持谨慎的态度,估计是因为外围因素,国家经济持续备受挑战。

然而,姚金龙认为,首季经济数据强劲,预计下半年消费者情绪会进一步改善。

“因为出口对国内经济的溢出效应,公司为了迎合更加强劲的需求及解决产能限制问题,将会开始雇佣更多员工、支付较高薪水和奖金,以及投资新生产线。”

然而,根据国行去年的《金融稳定报告》,去年银行的未偿还家庭贷款扩增9.1%,是构成马来西亚家庭债务的主要原因。

fundsupermart.com认为,尽管消费者情绪改善,但马来西亚家庭债务占国内生产总值的88.4%,马来西亚产业市场将持续备受挑战。

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