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美食之都摇身变旅游城 马来西亚山城有望成房市新星

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马来西亚山城怡保素来以美食闻名,但说到房地产却一直不会是市场的巨星。

这座城市在北有东方花园槟城,南有大马首都吉隆坡,在两大都市夹击之下,怡保在投资者眼里自然显得星光黯淡。

不过,近几年当地旅游业的盛起,加上有产业巨头双威(SUNWAY,5211, 主板产业股)相中潜力发展,怡保似乎正在冉冉升起成为房地产的新星……

大马亨利行在其出版的2月份公司月刊中,将怡保的行情做成了封面故事。

该行称,怡保的旅游业发展蓬勃,山城正在蜕变成旅游天堂。

“霹雳州政府不想让工业成为该州的重心。相反,当局希望专注在旅游业,从动画影城乐园(MAPS)的发展就可见一斑。”

该州政府的决定不可谓不明智。论物流实力,霹雳自然不能与槟城和雪兰莪这些有设备齐全的港口州属相提并论。

因此,霹雳州正在积极发展生态旅游业(eco-tourism),而双威正在其中扮演重要角色。

双威在怡保和巴生谷皆有重头发展项目,但相较之下,该公司在怡保的发展更多主打环境清幽,绿意盎然;而巴生谷的项目则是以公共交通设施发展为中心。

怡保酒店如雨后春笋

该行认为,双威正计划着在怡保大展雄图,充分利用山城的天然优势。

“目前,该集团在怡保打造了两个旅游热点——双威城水上迷失乐园(Lost World of Tambun)和班加南温泉度假村(The Banjaran Hot springs Retreat)。”

前者是一项集主题公园、酒店和水疗于一身的旅游景点;而后者则是全马首个高档天然温泉度假村,瞄准的是肯大手笔消费的富人旅客。

“除了旅游项目,双威在怡保还有教育业务——双威学院分校。这也许意味着这家大企业正有发展霹雳业务的雄图大计,可能甚至在这里复制双威镇的成功。”

除了双威打造的两个旅游景点,动画影城乐园也正在兴起成为怡保的新地标。

打着“亚洲首个以动画为主的主题公园”旗号,动画影城乐园占地52英亩,共有23个热点和15种乘骑游乐设施,汇聚了国内外的著名动画品牌。

随着旅游业的盛起,大马亨利行指出怡保的酒店也正如雨后春笋般林立。

“在过去4至5年内,怡保酒店业发展蓬勃。总的来看,包括精品和廉价类型在内,仅这几年出现的新酒店有近20间。”

生活素质佳

怡保也是退休天堂

除了旅游兴旺遍地美食,怡保的生活素质也是中上水平,是退休人士的理想居所。

这里没有过多的喧嚣和交通堵塞,而有的是轻缓的生活节奏和可负担的房价。另外,州政府和发展商极力打造的生态旅游业,也为这个城市增添一份魅力。

亨利行点出,有很多买家看中怡保产业,都是在为日后的退休生活筹谋。

“怡保有很多来自他州的买家。像是怡保花园(Canning Garden)这种好地区的房价仍相当低廉(约在25万令吉左右)。”

另外,其他买家还有怡保的游子。因为当地薪金普遍较低,怡保也有很多往外打拼的上班族。

“这些游子会回来,然后买下一间房屋做未来打算。吉隆坡、槟城和新加坡的房价还是过高。在怡保,物色到合心意的半独立式房屋仍不会太难。”

商铺办公楼供应过剩

与房市一样,怡保的商业地产市场也不如吉隆坡般高速发展,目前更是存在过剩问题。

因过去推出的商铺办公楼项目过多,加上售价不低,怡保市场如今在面对商产过多的窘境。

“一间三层楼高的商铺售价可高达100万令吉。然而,租金回报率只有约4000令吉,无法与售价相提并论。”

而对于意欲开店做生意的人来说,买店成本过高已是难题。加上如果行情不佳,光是应付每个月的分期贷款就已入不敷出。

在一些较大规模的产业项目,如翠林城(Bandar Seri Botani )和美露镇(Bandar Meru)有相当积极的发展,但单论商铺和办公楼还是供应过剩。

大马亨利行点评:“供应过剩问题的原因不外乎这一点:每当怡保有人开始做一些新鲜事,其他人就会开始跟风效仿。”

增长缓慢

发展商拟调整售价

和国内其他地方情况大致相似,怡保的房市增长在近两年相当缓慢。亨利行认为,为适应大势,发展商正在调整售价策略来让房价更可负担。

“我们仍然能看见房价在小幅下跌,为的是吸引更多买家。由于新产业推出时售价过高,这让人们望而却步。”

该行举例,当地有一个小型套房和服务式公寓项目,推出时售价是每平方尺500令吉,而今已跌至每平方尺300令吉。

“类似服务式公寓项目的推出已逐渐放缓,而售价调整就是发展商意欲抽身的迹象。如今的经济环境及融资贷款的限制,都是导致房市放缓趋稳原因。”

该行指出,房市现在的焦点更多是可负担房屋,如政府推出的一马公务员房屋计划(PPA1M)和一马房屋计划(PR1MA)。

“在去年,有发展商开始开发中价公寓项目。若是数年前,你绝对看不到售价15万令吉的新公寓项目,但如今已今非昔比,发展商开始察觉房市的情绪,并正在调整应对。”

不过,亨利行认为缓而稳的房市未尝不是好事,因这意味着买家无需担心过多的房价波动,这也象征或许是买入的良机。

没崩盘迹象

排屋仍最受欢迎

至于全年展望,亨利行预计虽然怡保产业市场增长缓慢,但理应不会出现崩盘。

“融资贷款条件依然严格,目前来看形势仍然一般。”

该行建议,如果现金流充裕,任何时候皆是买入房产良机,但就怡保而言,还是买入在转卖市场兜售的产业较具吸引力,而排屋还是最受欢迎的房产。

“转卖市场的房屋较新推出的产业低,而这里的排屋仍属可负担。虽然公寓也愈见普遍,但买家需考虑转卖的难度。”

另外,由于怡保仍不缺土地,因此公寓仍不会是房市重点。

该行提醒,想要高回报的投资者,怡保可能不比吉隆坡;但如果是想要退休归隐的买家,山城不失为一个较佳的选择。

大型交通基建推动市场

工业市场方面,虽然价格增幅不如房市和商产,但地价依然有提升。在未来,大型交通基建将成为市场的推动力。

亨利行指出,工业地地价从4至5年前的每平方尺3至4令吉,升至每平方尺7至8令吉。

说到工业发展,基建设施是关键。而怡保在这一方面仍无法与槟城和吉隆坡比较。

“怡保市区离港口较远,正常开车得1个小时,如果是货车需时更久。只有在基建设施改善,送货时间可以缩短,工业地产市场才会有更大的上升潜力。”

该行点出,预计在2019年前完成的西海岸大道会是重大的进展,另外,万众瞩目的隆新高铁也值得关注。

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