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马来西亚40%民众认为房市放缓

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马来西亚产业市场放缓已久,去年开始出现“触底”的说法,一些相信今年会复苏。

但《南洋商报》针对全马民众进行的调查结果显示,产业市场久久没有起色,有接近40%人认为市场会放缓,更有近2成人认为市况将不好。

到底为何大部分人对产业市场不乐观,让我们从数据一探究竟。

久久无起色 受访者悲观 

看淡今年房市

《南洋商报》年初进行“2018年产业调查”,收集全马2520人意见,从中窥探普罗大众今年对产业的情绪。同时,传达大众对产业的喜好和预算,有助于发展商评估策略并适时调整。

“2018年产业调查”结果显示,大部分受访者感到悲观,过半看淡今年产业市场表现。

南洋商报在线上分发调查问卷,全马共有2520人参与,超过一半的年龄在40岁以下。

产业市场久久没有起色,导致39.8%受访者相信市场会放缓,17.9%更直言市况将不好。

也有28.5%受访者中和看待今年产业市场。

不过,一小部分较乐观,有11.2%看好今年市场,甚至有2.6%相信今年会是非常好。

早前,本报也收集88家发展商的意见,结果显示43.2%预计今年市场表现温和。

但是,也有34.1%发展商不敢太乐观,认为今年市场会放缓。

投行持“中和”看法

4家投行的分析员皆在最新的产业领域报告中,给予“中和”看法。

达证券认为,虽然有迹象显示产业领域已触底,但缺乏新的利好因素,因此今年市场依然疲弱。

房贷数额低和潜在买家负债高,会打压产业销售。

马银行投行研究预计,该领域复苏之路缓慢,最多只会在明年出现起色。

丰隆投行研究则指出,产业领域仍面临许多挑战,如冻结发展特定项目、滞销库存和负担能力。

达证券分析员估计,可负担房屋市场继续活跃,但高端市场可能持续放缓,特别是地点、面积、价位和品牌不佳的项目。

办公室领域则依然是租户市场,业主作好准备面临竞争,以更多优惠来吸引或留住租户。

至于零售市场,短中期也是持续面临挑战,主要是因为电子商务迅速崛起。

REI集团总执行长丹尼尔博士接受本报访问时说:“与去年相比,我更乐观看待今年产业市场,但真正恢复可能是靠近年杪,肯定是大选之后。”

他补充,令吉兑美元及其他货币汇率改善、去年马来西亚国内生产总值超预期,发展商也开始正视可负担房屋的需求。

Zerin产业顾问公司总执行长比温德拉称,市场已触底,价格料持平。

六成不打算置产

市场情绪疲弱,潜在买家举棋不定,62.8%的受访者表示,无意在未来12个月内置业。

这批受访者中,有620人或39%已拥有1项产业;426人或其中的27%仍是无壳蜗牛;356人或23%名下有2项产业;100人或6%有3项产业;80人或5%拥有超过3项产业。

为何不进场?“负担不起”以1190票,远远抛离其他理由,稳坐榜首。

426名无房人士中,就有358人或84%投诉,负担不起产业。

排在负担不起后面的理由是,等待价格下调(474票)、利息增加(310票)、消费税(228票)和产业盈利税(162票)。

还有一些受访者的理由是,刚置业、先脱售产业、寻找中、没有必要、投资其他领域与经济不好。

双威大学商学院经济教授姚金龙解释,多数受访者不计划置业,反映出市场疲弱,较少人购买产业作为投资用途,因为供应多降低盈利预期。

“目前下行周期,需求放缓导致供应过剩,市场变得更差异和挑剔。这代表,现在是买家市场,买家可以挑选。”

2007年至2009年全球金融危机后,产业市场火热的主因是,针对利息低、宽松货币政策和刺激国内经济的财政政策,所产生的投资需求。

当时,产业投资回酬高,因此吸引了许多投机交易。大部分人都拥有超过1间产业,用于对冲通胀和带来高回酬的投资资产。

负担差距已缓和

姚金龙引述国家银行和国库控股研究报告指,房价涨幅比收入高,导致三分之一大马家庭无法拥屋。因此,住宅产业市场正经历供需失衡,尤其是中高端领域,严重程度视地点而异。

是否代表负担差距扩大?姚金龙称,过去2年的收入增幅超越房价,负担差距已缓和或稳定。

相比之下,2011年至2014年期间,房价每年平均增加10.7%,人均收入只是攀升5.8%。但他点出,B40低收入族群和M40中等收入族群的负担差距会相较更大,因为这些族群的薪资增长较慢。

丰隆投行研究也指出,国家银行上调隔夜政策利率,料影响负担能力。国行在1月25日宣布上调隔夜政策利率(OPR)25个基点,是2014年至今首次升息。

规划项目迎需求

姚金龙提议规划项目解决负担问题。

“尤其是供应过剩的地区,应该取消、延迟或转换至较可负担的产业,并以特点、价值主张和物有所值的价位,来迎合目标市场。”

此外,政府必须好好管理新供应,不让目前的情况恶化。

至于手持空置的土地或产业的业主或发展商,必须寻找其他用途,包括工商业,或通过促销配套和折扣来鼓励买家。

最重视地点 以自住为主

整体来说,受访者在置业时,最注重地点和价格,接下来着重发展商纪录和保安措施,反而最不注重租金回酬,可见大部分买家还是以自住为主。

受访者也十分重视价格,不过以56票之差落在地点后面。

这一题,受访者必须从6个因素中,依序选出本身认为最重要到最不重要的因素。

除了地点、价格和保安措施,其他选择包括租金回酬、设计与发展商记录。

南洋商报专栏作者Rahim & Co研究总监苏莱曼,强调地点是置业的一切,包括基础建设、交通、设施、公交、工作地点、教育、城市生活等等。

他分享,决定最合适的屋子时,买家不应该只是看里面,还要看外面。

“必须将影响你日常生活的因素纳入考量,无论是连接高速大道、靠近商店,或者新家的路面交通情况,这将协助你决定是否值得。地点也决定,你是否需要汽车代步,或公交足矣。”

他认为,若拥屋后为日常生活带来更多麻烦,是毫无意义的。

预算不高但想买有地产业

至于那些有意在未来12个月内置业的37.1%受访者,他们最想买的产业是有地住宅,接着是高楼住宅和服务式公寓。

商用产业、SOHO和工业的需求虽然不高,但看似仍有一定的市场。

这与发展商的计划一致。本报早前进行的发展商调查显示,大部分发展商的计划中都有包括排屋,其次是公寓、可负担高楼住宅、半独立/独立式、可负担排屋、SOHO、店屋和综合发展项目。

不过,多数发展商今年的主打产品是公寓,之后才是排屋。

置业方面,大马人依然喜新厌旧,首选新推介,接着是二手产业和拍卖产业。

尽管如此,他们的预算并不高,75.6%是在60万令吉以下。34.8%的预算介于20万至40万令吉;另外30.3%则是介于40.1万至60万令吉。

还有10.5%的预算是低于20万令吉。

与目前产业价格相比,买家预算是否实际?丹尼尔点出,虽然仍有价位超过100万令吉的新项目,但低于60万令吉的新推介和批准大幅增加,显示供应逐渐符合目前的需求。

可负担=最高30万元

政府迟迟没有设定可负担房屋定义与价位,各界对此的诠释不一,发展商们通常以50万令吉作为临界点。

调查显示,在多数大马人心目中,可负担房屋价位应该是30万令吉或以下。这与国行的计算一致,该行认为,在2016年,可负担房屋价位最高应该是28万2000令吉。

同时,纵观各机构和州政府推出的可负担房屋,大部分的价格上限是30万令吉。

以联邦直辖区可负担房屋(RUMAWIP)为例,购屋者有3种房屋供选择,分别为低价、中低价和中价房屋,价格介于5万2000令吉至30万令吉。

尽管如此,四成受访者透露,他们不需要可负担房屋。

表示需要可负担房屋的58.1%受访者,却有38.7%不会申请政府项目。原因包括,不符合条件、抽中几率不高、地点不佳、担忧品质、设计和邻居素质等等。

还有一小部分称,仍不能负担政府项目,或银行不批准贷款。一些则嫌申请条件太多、过程费时而放弃。

其他让人却步的原因还有,可负担房屋价格比市价高、会有更好的选择以及不能作为投资。

三成未拥产业  需求依然强劲

接近三成的受访者还未拥有本身的产业,经济学家认为,这证明基本需求依然强劲,确保居者有其屋的国家房屋政策还没完成。

姚金龙指出,本报的调查与国家调查结果相似。国家调查结果显示,20.2%大马家庭居住在租赁产业中,雪隆区的比例更高,分别达28.7%及42.7%。

尽管如此,仍有35.2%受访者拥有超过一项产业。

此外,大部分受访者透露,过去购买产业的目的是用于自住,其次是赚取租金收入。

也有人买来转手脱售获利,甚至是为下一代铺路。

其他理由包括抗通胀、自住兼投资,甚至是作为民宿。

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