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解析未来马来西亚分层地契房产发展前景

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多年来,马来西亚分层地契产业尤其公寓最常面对就是各种管理问题,随着2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)及一系列新条例或修订生效,显示出政府已承认这种产业发展趋势,并更谨慎监管。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师认为,未来分层地契产业发展前景更好,将进一步激励这类产业的发展。

2013年分层地契管理法令改善管制分水岭

在2013年以前,马来西亚分层地契产业持续面对管理等问题,管理不当不仅困扰着许多业主,更是产业价值的致命伤。

继2013年分层管理法令及一系列新条例或修订生效,许多问题和课题都有了正式的诉求管道和解决纠纷的方法。

新法规改善管制,业界预见将进一步激发分层地契产业的未来发展潜能;但同时,陈佐彬律师也提醒业主必须改变心态,了解自己才是分层地契产业的老板,积极参与管理,才能让本身的产业保值和增值。

与有地产业不同,分层地契产业(本文主要指公寓)没有永久的增值空间,一般情况,公寓建成初期会增值,但过后,就会开始因为建筑物和设备等开始老旧慢慢贬值。

因此,公寓不像有地产业,不会因为时间越久越值钱,反而是价值的致命伤,因为随着时间流逝,无论是建筑物或设备,都变得残旧而失去居住吸引力。

管理延长公寓生命价值

简单来说,要延长公寓的生命和价值,管理就是关键。因为有妥当的维修和管理、持续翻新等,公寓环境才会保持良好,适合居住,不断吸引租户或以相对管理不当的公寓更高价转手。

不过,马来西亚从1985年分层地契法令,到2013年分层管理法令生效前,分层地契产业尤其公寓所面对的管理问题,从管理不当到屋主拖欠管理费等,大家不时耳闻。

随着2013年,分层地契法令(Strata Title Act)和分层地契管理法令(Strata Management Act)正式通过,并定在2015年6月1日正式生效,亿达法务办事处创办人陈佐彬律师接受《南洋商报》访问时指出,新法令生效后,无论是地契或产业管理都有更清楚的法律保障。

而且长期以来,令人困惑的数项公寓管理课题,也有了诉求和解决纠纷的管道。

他相信,新法令生效,将激励分层地契产业,尤其时下最流行的集住宅、商务和零售于一身的综合发展产业项目潜能,对于整个市场将有正面影响。

《分层房产业主手册》了解权益

配合2013分层地契和分层地契管理法令等一系列法令出炉,《南洋商报》与陈佐彬联合出版《分层房产业主手册》,在KLCC会展中心主办的的“南洋产业展”上推介。

陈佐彬说:“我们买电器、汽车什么都有使用守则,为何产业这么重大的消费却没有使用守则呢?”

因此,他就撰写了这本手册,希望相关的业主看了这本手册,可以了解本身的权益。

他希望业主知道本身的责任,并履行相关责任,包括出席常年大会,推选管理机构的主席、财政等职位。

他强调,公寓的业主就像上市公司的股东,自己才是老板,而公寓管理公司只提供服务,被赋予管理责任,需要被监管。

他还说,业主若是不满意现有的管理公司,就应该积极参与管理机构的活动,提出建议等,甚至要求撤换管理公司。若不理不睬,管理公司当然可为所欲为。

产业管理和维修得当就像表现好的上司公司,价值会相对会比管理不当的产产业升值空间大或保值。

2013年分层管理法令前后分别

随着新法令去年6月正式开跑,就让我们与大家分享一些2013年分层管理法令下,最值得大家关注的前后分别包括:

清楚划分地契和管理课题由 2个法令监管:地契相关法律问题都遵循分层地契法(Strata Title Act)令,而管理相关问题就参考分层管理法令(Strata Management Act)。

发展商不得随意修改发展蓝图

发展商在开始售卖产业前,就要向土地局呈交发展大蓝图,而且一开始售卖产业后,就不能随意更改发展计划内的内容。要修改只有两种情况,一就是获得所有购屋者的同意。二则,执法单位给予指示。发展商不能自己申请修改。

陈佐彬解释,也就是说,一个购屋者签署买卖合约时,发展计划共有200个单位,该购屋者最后将有199个邻居,不会忽然因为发展商修改发展蓝图,增加到300个单位,最后有299个邻居。

成立分层地契管理仲裁庭

从原本一个官员即建筑物委员(Commissioner of Building),来处理分层地契产业纠纷,升级到一个专门审理分层地契产业相关管理问题的仲裁庭。这个仲裁庭直接隶属于联邦政府房政部。

这个仲裁庭所审理的案件,最高可以赔偿25万令吉。陈佐彬认为,这个价位,足以应付一般分层地契管理上的纠纷。而且这个仲裁庭的主席都要有法律背景,所接受的案件,从开审那天算起必须在60天内做出决定。分层地契管理仲裁庭隶属于房政部。

列明追讨机制

1.追讨费用

拖欠管理费是公寓等分层地契的噩梦,见惯不怪。分层地契管理法令如今对于拖欠管理费的处理方式阐述更明确。根据规定,现在业主若拖欠管理费和储备基金(Sinking Fund)等,必须在收到追款通知书14天内还清,否则管理机构有权征收利息。利息计算方式是每年10%利率,每日计算。

2.发出通告的权利

过去,管理机构没有正式的管道向业主追讨欠款。新法令阐明,管理机构可以亲自把通告送给业主、寄注册邮件和有权利在相关欠款单位张贴通知书。 相关业主仍不还管理费等,可以到分层地契管理仲裁庭或法庭索赔。

新法令下,若业主不按时偿还管理费等的法律后果,包括罚款不超过5000令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。

3.停止出入卡的使用

2013年分层地契管理法令也清楚阐明,若有业主拖欠管理费等,管理机构有权利暂停相关单位的公寓大门出入卡和健身房出入卡等。

同时,管理机构也可给予业主分期付款便利,以偿还所拖欠的款项。

新分层地契管理法令承认综合型产业(integrated)概念

新法令下,只要管理机构(Management Corp)成员达3分之2同意,就可以成立有限共同产业(Limited Common Property)次管理机构(Sub Management Corp)。

陈佐彬解释,在分层地契产业里,属于人拥有的产业包括本身的单位和车位,其他都是大家共同拥有产业(Common Property)如泳池、健身房、保安和花草等。

因为综合型产业各个元素用途不一样,如一个综合住宅、购物中心和酒店的综合型产业,共同拥有产业用途就很不一样。需要成立不同的有限共同产业和次管理机构来管理。

可以分成零售、住宅、酒店和商务有限共同产业和次管理机构。一个综合产业内,分不开的比如花草、保安等,就是共同拥有产业,大家都需要用到,由管理机构负责管理。

其他的,比如泳池就归住宅次管理机构管理、商场走廊就归零售次管理机构管理,办公楼电梯由商务次管理机构管理,以此类推,各管各用的产业。

在这样的概念下,这类产业的业主未来可能就会看到有两层管理层和2层服务收费。但因为共同产业分得更清楚,管理费就会更公平。

比如维修较简单的住宅元素管理费,肯定比人流多的零售元素管理费便宜。

新法律假设

分层地契产业,尤其公寓,最棘手的问题就是漏水。

陈佐彬指出,过去的法令下,若17楼的单位发现漏水问题,源头是上面的单位,必须去证明为何18楼的单位业主需要负责任和赔偿。那种情况下,楼上业主一般都不配合。

因此新法令,修改了这个法律假设。

现在,只要17楼业主发现本身的单位漏水,水源自楼上,责任就在18楼业主的身上。

若18楼业主不解释,也无法解释本身的单位没有漏水到到楼下,就要负责任赔偿。 陈佐彬说,有时候,漏水不一定是18楼的单位问题,惟相关业主若视若无睹,不去解释,责任自然落在他身上。

新条款(by-laws)

旧的法令下,公寓的管理附例在成立了管理机构后才生效。

2013分层地契管理法令下制定了一套新条款,公寓一旦交钥匙,这套新条款即刻生效,以保护居民的生活环境。 这套附例阐明公寓等生活环境的一些规定,且发展商和管理机构等都不能修改。

分层地契产业日益受关注

马来西亚分层地契产业,到1985年,才有独立的1985年分层地契法令,惟到2007年的20多年间,分层地契产业的概念一直都非常模糊。

陈佐彬接受专访时说,因为以前马来西亚的产业价值相对便宜,一般上很少人会选择住在如公寓等分层地契产业,有能力的购屋者,大部分选择有地产业,除了比较廉价的组屋。

分层地契包括围篱社区

不过,随着经济起飞,加上土地越来越稀少,公寓等分层地契产业的需求和买主越来越多,相关的课题才越来越受到关注。

他说,到了2007年,马来西亚开始着手修改旧的1985年分层地契法令,还首次推介了建筑和共同拥有产业(Bulding &Common Property)法令的概念。 2007年是相关法令相当主要的里程碑。

第一次将分层地契和产业的管理法律部分区分开来。而且,在修改法令下,分层地契法令不再只是限于高楼的产业,也包括了最近流行的围篱社区。 建筑物委员一职也在当年设立。

此外,陈佐彬说,2007年也有一个值得注意的进展,就是管理的模式。 根据1985年的法令,发展商交钥匙6个月内就要向土地局申请地契,而在拿到地契前,分层地契产业的管理都由发展商负责。

地契一到手,公寓业主就成立管理机构(Management Corp)完全由业主自理。

不过,获得地契的期限因土地局的效率而不同。而且,发展商和业主之间没有交接期,业主或面对毫无经验,不会管理产业的局面。

因此,在2007年,出现了混合型的规定。当发展商交钥匙一年内,无论有地契与否,都必须成立联合管理委员会(Joint Management Body),到地契出炉菜成立管理机构。

联合管理组织的好处是发展商和业主都有代表,共同管理,对于日后的管理交棒更佳顺利。

这就是分层法令的历史。

发展商须先呈交发展计划

2013年,分层地契法令(Strata Title Act)和分层地契管理法令(Strata Management Act)正式通过,并定在2015年6月1日正式生效。

询及为何2013年通过的法令,2015年才正式生效?

陈佐彬解释,因为土地和产业相关事宜,归州政府管辖,所以中央政府制定了政策,和统一相关程序后。要如何执行,都赖于各州政府来想办法。

他举例,新法令下,政府规定发展商在售卖和开始发展产业之前,要呈交发展计划给土地局,且发展期间不得随意修改发展蓝图。

“像如何接受发展商的呈交,州政府的官员们都要想对策并制定相关的指南。需要一些时间。所以法令才会迟些才生效。”

陈佐彬认为,这个法令的生效,对于整个市场来说是好事,因为更好管理的公寓,才会有更多人购买。

购屋者一起拿钥匙地契

从整体的法令来看,修改法令后,陈佐彬认为,还有一个可能性,就是未来购屋者一拿钥匙的时候,就可一起拿地契。

因为发展商一开始建筑就已经提交了地契的申请,与过去前建好了才去申请的做法完全不同。不过,陈佐彬认为,这样有好有坏。

好处是,发展商肯定不会随意加减一个发展项目的总单位数量,且购屋者则肯定可以获得地契。 但他说,这不见得就是好,因为地契一好,购屋者就要准备一笔印花税,即刻支付,价格不菲。

若是投资产业,这笔费用对于投资者来说将是一个相当高的成本。

而且陈佐彬说,即便还没有获得地契,业主还是可以进行产业交易,无阻买卖活动。

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