解析未来马来西亚分层地契房产发展前景

多年来，马来西亚分层地契产业尤其公寓最常面对就是各种管理问题，随着2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）及一系列新条例或修订生效，显示出政府已承认这种产业发展趋势，并更谨慎监管。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师认为，未来分层地契产业发展前景更好，将进一步激励这类产业的发展。

2013年分层地契管理法令改善管制分水岭

在2013年以前，马来西亚分层地契产业持续面对管理等问题，管理不当不仅困扰着许多业主，更是产业价值的致命伤。

继2013年分层管理法令及一系列新条例或修订生效，许多问题和课题都有了正式的诉求管道和解决纠纷的方法。

新法规改善管制，业界预见将进一步激发分层地契产业的未来发展潜能；但同时，陈佐彬律师也提醒业主必须改变心态，了解自己才是分层地契产业的老板，积极参与管理，才能让本身的产业保值和增值。

与有地产业不同，分层地契产业（本文主要指公寓）没有永久的增值空间，一般情况，公寓建成初期会增值，但过后，就会开始因为建筑物和设备等开始老旧慢慢贬值。

因此，公寓不像有地产业，不会因为时间越久越值钱，反而是价值的致命伤，因为随着时间流逝，无论是建筑物或设备，都变得残旧而失去居住吸引力。

管理延长公寓生命价值

简单来说，要延长公寓的生命和价值，管理就是关键。因为有妥当的维修和管理、持续翻新等，公寓环境才会保持良好，适合居住，不断吸引租户或以相对管理不当的公寓更高价转手。

不过，马来西亚从1985年分层地契法令，到2013年分层管理法令生效前，分层地契产业尤其公寓所面对的管理问题，从管理不当到屋主拖欠管理费等，大家不时耳闻。

随着2013年，分层地契法令（Strata Title Act）和分层地契管理法令（Strata Management Act）正式通过，并定在2015年6月1日正式生效，亿达法务办事处创办人陈佐彬律师接受《南洋商报》访问时指出，新法令生效后，无论是地契或产业管理都有更清楚的法律保障。

而且长期以来，令人困惑的数项公寓管理课题，也有了诉求和解决纠纷的管道。

他相信，新法令生效，将激励分层地契产业，尤其时下最流行的集住宅、商务和零售于一身的综合发展产业项目潜能，对于整个市场将有正面影响。

《分层房产业主手册》了解权益

配合2013分层地契和分层地契管理法令等一系列法令出炉，《南洋商报》与陈佐彬联合出版《分层房产业主手册》，在KLCC会展中心主办的的“南洋产业展”上推介。

陈佐彬说：“我们买电器、汽车什么都有使用守则，为何产业这么重大的消费却没有使用守则呢？”

因此，他就撰写了这本手册，希望相关的业主看了这本手册，可以了解本身的权益。

他希望业主知道本身的责任，并履行相关责任，包括出席常年大会，推选管理机构的主席、财政等职位。

他强调，公寓的业主就像上市公司的股东，自己才是老板，而公寓管理公司只提供服务，被赋予管理责任，需要被监管。

他还说，业主若是不满意现有的管理公司，就应该积极参与管理机构的活动，提出建议等，甚至要求撤换管理公司。若不理不睬，管理公司当然可为所欲为。

产业管理和维修得当就像表现好的上司公司，价值会相对会比管理不当的产产业升值空间大或保值。

2013年分层管理法令前后分别

随着新法令去年6月正式开跑，就让我们与大家分享一些2013年分层管理法令下，最值得大家关注的前后分别包括：

清楚划分地契和管理课题由 2个法令监管：地契相关法律问题都遵循分层地契法（Strata Title Act）令，而管理相关问题就参考分层管理法令（Strata Management Act）。

发展商不得随意修改发展蓝图

发展商在开始售卖产业前，就要向土地局呈交发展大蓝图，而且一开始售卖产业后，就不能随意更改发展计划内的内容。要修改只有两种情况，一就是获得所有购屋者的同意。二则，执法单位给予指示。发展商不能自己申请修改。

陈佐彬解释，也就是说，一个购屋者签署买卖合约时，发展计划共有200个单位，该购屋者最后将有199个邻居，不会忽然因为发展商修改发展蓝图，增加到300个单位，最后有299个邻居。

成立分层地契管理仲裁庭

从原本一个官员即建筑物委员（Commissioner of Building），来处理分层地契产业纠纷，升级到一个专门审理分层地契产业相关管理问题的仲裁庭。这个仲裁庭直接隶属于联邦政府房政部。

这个仲裁庭所审理的案件，最高可以赔偿25万令吉。陈佐彬认为，这个价位，足以应付一般分层地契管理上的纠纷。而且这个仲裁庭的主席都要有法律背景，所接受的案件，从开审那天算起必须在60天内做出决定。分层地契管理仲裁庭隶属于房政部。

列明追讨机制

1.追讨费用

拖欠管理费是公寓等分层地契的噩梦，见惯不怪。分层地契管理法令如今对于拖欠管理费的处理方式阐述更明确。根据规定，现在业主若拖欠管理费和储备基金（Sinking Fund）等，必须在收到追款通知书14天内还清，否则管理机构有权征收利息。利息计算方式是每年10%利率，每日计算。

2.发出通告的权利

过去，管理机构没有正式的管道向业主追讨欠款。新法令阐明，管理机构可以亲自把通告送给业主、寄注册邮件和有权利在相关欠款单位张贴通知书。 相关业主仍不还管理费等，可以到分层地契管理仲裁庭或法庭索赔。

新法令下，若业主不按时偿还管理费等的法律后果，包括罚款不超过5000令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。

3.停止出入卡的使用

2013年分层地契管理法令也清楚阐明，若有业主拖欠管理费等，管理机构有权利暂停相关单位的公寓大门出入卡和健身房出入卡等。

同时，管理机构也可给予业主分期付款便利，以偿还所拖欠的款项。

新分层地契管理法令承认综合型产业（integrated）概念

新法令下，只要管理机构（Management Corp）成员达3分之2同意，就可以成立有限共同产业（Limited Common Property）次管理机构（Sub Management Corp）。

陈佐彬解释，在分层地契产业里，属于人拥有的产业包括本身的单位和车位，其他都是大家共同拥有产业（Common Property）如泳池、健身房、保安和花草等。

因为综合型产业各个元素用途不一样，如一个综合住宅、购物中心和酒店的综合型产业，共同拥有产业用途就很不一样。需要成立不同的有限共同产业和次管理机构来管理。

可以分成零售、住宅、酒店和商务有限共同产业和次管理机构。一个综合产业内，分不开的比如花草、保安等，就是共同拥有产业，大家都需要用到，由管理机构负责管理。

其他的，比如泳池就归住宅次管理机构管理、商场走廊就归零售次管理机构管理，办公楼电梯由商务次管理机构管理，以此类推，各管各用的产业。

在这样的概念下，这类产业的业主未来可能就会看到有两层管理层和2层服务收费。但因为共同产业分得更清楚，管理费就会更公平。

比如维修较简单的住宅元素管理费，肯定比人流多的零售元素管理费便宜。

新法律假设

分层地契产业，尤其公寓，最棘手的问题就是漏水。

陈佐彬指出，过去的法令下，若17楼的单位发现漏水问题，源头是上面的单位，必须去证明为何18楼的单位业主需要负责任和赔偿。那种情况下，楼上业主一般都不配合。

因此新法令，修改了这个法律假设。

现在，只要17楼业主发现本身的单位漏水，水源自楼上，责任就在18楼业主的身上。

若18楼业主不解释，也无法解释本身的单位没有漏水到到楼下，就要负责任赔偿。 陈佐彬说，有时候，漏水不一定是18楼的单位问题，惟相关业主若视若无睹，不去解释，责任自然落在他身上。

新条款（by-laws）

旧的法令下，公寓的管理附例在成立了管理机构后才生效。

2013分层地契管理法令下制定了一套新条款，公寓一旦交钥匙，这套新条款即刻生效，以保护居民的生活环境。 这套附例阐明公寓等生活环境的一些规定，且发展商和管理机构等都不能修改。

分层地契产业日益受关注

马来西亚分层地契产业，到1985年，才有独立的1985年分层地契法令，惟到2007年的20多年间，分层地契产业的概念一直都非常模糊。

陈佐彬接受专访时说，因为以前马来西亚的产业价值相对便宜，一般上很少人会选择住在如公寓等分层地契产业，有能力的购屋者，大部分选择有地产业，除了比较廉价的组屋。

分层地契包括围篱社区

不过，随着经济起飞，加上土地越来越稀少，公寓等分层地契产业的需求和买主越来越多，相关的课题才越来越受到关注。

他说，到了2007年，马来西亚开始着手修改旧的1985年分层地契法令，还首次推介了建筑和共同拥有产业（Bulding &Common Property）法令的概念。 2007年是相关法令相当主要的里程碑。

第一次将分层地契和产业的管理法律部分区分开来。而且，在修改法令下，分层地契法令不再只是限于高楼的产业，也包括了最近流行的围篱社区。 建筑物委员一职也在当年设立。

此外，陈佐彬说，2007年也有一个值得注意的进展，就是管理的模式。 根据1985年的法令，发展商交钥匙6个月内就要向土地局申请地契，而在拿到地契前，分层地契产业的管理都由发展商负责。

地契一到手，公寓业主就成立管理机构（Management Corp）完全由业主自理。

不过，获得地契的期限因土地局的效率而不同。而且，发展商和业主之间没有交接期，业主或面对毫无经验，不会管理产业的局面。

因此，在2007年，出现了混合型的规定。当发展商交钥匙一年内，无论有地契与否，都必须成立联合管理委员会（Joint Management Body），到地契出炉菜成立管理机构。

联合管理组织的好处是发展商和业主都有代表，共同管理，对于日后的管理交棒更佳顺利。

这就是分层法令的历史。

发展商须先呈交发展计划

2013年，分层地契法令（Strata Title Act）和分层地契管理法令（Strata Management Act）正式通过，并定在2015年6月1日正式生效。

询及为何2013年通过的法令，2015年才正式生效？

陈佐彬解释，因为土地和产业相关事宜，归州政府管辖，所以中央政府制定了政策，和统一相关程序后。要如何执行，都赖于各州政府来想办法。

他举例，新法令下，政府规定发展商在售卖和开始发展产业之前，要呈交发展计划给土地局，且发展期间不得随意修改发展蓝图。

“像如何接受发展商的呈交，州政府的官员们都要想对策并制定相关的指南。需要一些时间。所以法令才会迟些才生效。”

陈佐彬认为，这个法令的生效，对于整个市场来说是好事，因为更好管理的公寓，才会有更多人购买。

购屋者一起拿钥匙地契

从整体的法令来看，修改法令后，陈佐彬认为，还有一个可能性，就是未来购屋者一拿钥匙的时候，就可一起拿地契。

因为发展商一开始建筑就已经提交了地契的申请，与过去前建好了才去申请的做法完全不同。不过，陈佐彬认为，这样有好有坏。

好处是，发展商肯定不会随意加减一个发展项目的总单位数量，且购屋者则肯定可以获得地契。 但他说，这不见得就是好，因为地契一好，购屋者就要准备一笔印花税，即刻支付，价格不菲。

若是投资产业，这笔费用对于投资者来说将是一个相当高的成本。

而且陈佐彬说，即便还没有获得地契，业主还是可以进行产业交易，无阻买卖活动。

文章及图片未注明来源为瑞投咨网，均为转载，如有不适，请联系删除！[email protected]